Con las tasas de inflación en niveles históricos, es importante voltear a ver como impactan al sector del real estate.

La inflación en el mercado inmobiliario no es nueva. Ya la vivimos en la crisis del 2008, que tuvo consecuencias globales. Nuevamente, estamos frente a ese ciclo tanto en los Estados Unidos como en otras de las grandes economías del planeta. Una inflación globalizada despierta las dudas sobre dónde y cómo invertir para generar rentabilidad y proteger el patrimonio.

Sin embargo, el Real Estate ha sido visto tradicionalmente como un sector atractivo para el inversionista, desde el individual hasta el institucional. Y aunque es una industria valorada como estable, también tiene sus riesgos. Todo parte de que la inversión inmobiliaria es de grandes capitales, el resultado puede ser igual de grandioso o catastrófico, si no hay una buena decisión de por medio. Eso aplica tanto al que invierte en su vivienda personal, como al que invierte en unidades para rentar.

Quien hoy está comprando, vendiendo o invirtiendo en bienes raíces está sintiendo las oleadas de la inflación. ¿Qué significa esto? Básicamente, hay una disminución del poder adquisitivo del dinero, frente al aumento en los precios del producto inmobiliario.

 Por supuesto, entender cómo impacta la inflación en el mercado inmobiliario depende del rol que juguemos dentro de la oferta y la demanda. Veamos caso por caso.

El Desarrollador

El desarrollador tiene un gran desafío por delante. Los costos de las materias primas se han elevado, hay fallas en la mano de obra y queda por superar los retrasos que dejó la pandemia. Todos son grandes promotores de esta etapa inflacionaria.

Hay que ser muy eficiente en el proceso constructivo para no salirse del presupuesto y entregar a tiempo. Es la vía para aprovechar la racha de los precios en ascenso. Hay una gran demanda de unidades en el mercado por atender, con lo que las oportunidades son más que alentadoras.

Si ya había escasez de viviendas antes de 2020, la pandemia aceleró la alta demanda. Muchos inquilinos entraron al mercado buscando vivienda propia, muchos quieren un espacio más amplio, con más áreas verdes en las afueras de la ciudad, mientras muchos propietarios se quedan dónde están y así se contrae la oferta de propiedades disponibles.

Mientras las tasas de interés no suban más, hay que aprovechar las opciones de financiamiento porque con precios en ascenso el retorno de la inversión luce muy prometedor. Esto es positivo para quien inicie un proyecto nuevo, aunque tiene que lidiar con altos costos de producción y el inventario existente.

El Comprador

El comprador también vive un momento complejo. Muchos están en ese mismo rol, quieren comprar en un mercado con un inventario pobre en ofertas y precios en ascenso.

Conseguir el inmueble que se necesita en ubicación, características y rango de precio es casi una proeza. Si se tiene el capital, tiene que ser muy hábil para hacer una oferta que resulte atractiva para el propietario frente a los otros competidores. Pero es un hecho que pocos tendrán tales sumas.

A su vez, el propietario que quiere aprovechar la inflación en el mercado inmobiliario para obtener una rentabilidad incluso superior a la que espera. La ventaja que puede aprovechar el comprador es que aún las tasas de interés son bajas en comparación a datos históricos.

Pero el comprador tiene que moverse con agilidad si quiere conseguir el inmueble que necesita, ya sea para vivir en él o como inversión. 

Los Bancos

Los bancos centrales de México y Estados Unidos (Banco de México y la Reserva Federal de EEUU) tuvieron una temporada en la que el financiamiento gozó de bajas tasas de interés, como parte de un estímulo financiero para superar la pandemia. Sin embargo, esa etapa está por terminarse, lo que pudiera ser contraproducente para la inversión inmobiliaria.

No obstante, las tasas de interés todavía son de un dígito, lo que a pesar del ligero aumento no creo que desestimulará la adquisición de créditos hipotecarios. Cada vez hay más soluciones financieras para la adquisición de vivienda, tanta en la banca tradicional como en las de base tecnológica (Fintech). La competencia debe favorecer que haya una mejor oferta de productos financieros lo que abre posibilidades para quien quiere invertir en inmuebles.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) son otra forma de invertir en México. En momentos como los actuales, muchos inversionistas optan por vender sus certificados bursátiles en las Fibras para comprar acciones de bancos. Los costos de remodelación, de construcción o de adquisición están subiendo, frente a una renta que no sube en la misma proporción. De igual manera al incrementarse las tasas de interés el valor de los activos del portafolio se reduce. El inversionista opta por las acciones de los bancos pues el riesgo resulta menor.

¿Vale la pena invertir en activos inmobiliarios?

Sin dudarlo. La inversión en activos inmobiliarios sigue siendo un gran negocio. A diferencia de los bonos tradicionales que generan flujos de efectivo fijos, los flujos de ingresos de los bienes raíces pueden aumentar con el tiempo.

Así lo precisa Blackstone y además recomienda: “Dar prioridad a los activos con duraciones de arrendamiento más cortas en sectores con sólidos fundamentos de crecimiento subyacentes puede brindar la oportunidad de restablecer regularmente las rentas a las tasas de mercado predominantes en un entorno inflacionario. Los hoteles o el modelo de rentas de corta estancia efectivamente tienen contratos de arrendamiento de una noche. Otros sectores, como el residencial unifamiliar y el multifamily, también tienden a tener arrendamientos de menor duración. Ciertos activos con arrendamientos de mayor duración, como las propiedades industriales, netas de arrendamiento, a menudo incluyen escalas de alquileres contractuales para mitigar los riesgos inflacionarios”.

¿Tienes dudas sobre cómo estructurar una inversión en tiempos de inflación en el mercado inmobiliario? Aquí estamos para resolverlas.