Aunque cada proyecto cuenta con una serie de objetivos y propósitos característicos, la mayoría comparte metas de rentabilidad importantes.

Vengo de una familia de arquitectos, aunque yo me concentré más en emprender desde el sector del desarrollo inmobiliario, cuidando mucho el balance entre negocio y satisfacción del cliente: aspecto, por cierto, en el que el equipo de diseño juega un papel trascendental.

 

Por tal razón, veo que a menudo esta función es malentendida, sobre todo a la hora de distinguir entre el diseño bien alineado con los objetivos del proyecto y los que evidencian que en realidad cada parte persigue sus propios beneficios.

 

Aunque cada proyecto cuenta con una serie de objetivos y propósitos característicos, la mayoría comparte metas de rentabilidad importantes. Y en este tema enfocaré el artículo.

 

De entrada, participar en un desarrollo exige tener una base de conocimientos y cuestionamientos sobre factores como estos:

 

• ¿Qué tanto dejaría de ganar si no obtengo el máximo aprovechamiento de las facultades constructivas de mi terreno?

 

• ¿Cuál es el costo por metro cuadrado de construcción?

 

• ¿Cuánto cuesta edificar elementos tales como cajones de estacionamiento, circulaciones, pasillos, etcétera?

 

• ¿Qué variación pudiera existir en elementos como la fachada del edificio, cuál debe ser una proporción ideal entre ventanas y cuerpos cerrados?

 

Sin duda, en cada proyecto interviene un sinnúmero de variables de rentabilidad relacionadas con la práctica del diseño, lo que automáticamente convierte al equipo y su experiencia en actores fundamentales.

 

Por ejemplo, si cada metro cuadrado de construcción en un proyecto de departamentos cuesta 10,000 pesos y se decide ofrecer pasillos de circulaciones más anchos por un metro, se debe considerar que será uno por el largo de cada nivel, por decir 50 metros; es decir, una superficie de 50 metros cuadrados. Cada nivel costaría 500,000 pesos, multiplicados por 20 niveles: 10 millones de pesos. Una cantidad nada despreciable cuando bien pudiera ser el 50% de la utilidad del proyecto.

 

Otro caso simple: qué sucede si se decide aumentar 50 centímetros la altura de cada piso, por un perímetro de 150 metros lineales; es decir, 75 metros por 20 niveles: 1,500 metros que, multiplicados por un costo de fachada de 3,000 pesos, representan 4.5 millones de pesos.

 

Por todo esto hay que determinar en equipo una estrategia, una asignación de recursos y una visión del diseño que tenga sentido y esté alineada con la visión general y la rentabilidad del proyecto.

 

Además, el programa de diseño debe responder a los objetivos del mercado meta, por lo que es clave tener claridad sobre los clientes potenciales y su capacidad de compra o renta. En otras palabras, el usuario final será quien determine espacios, amenidades y servicios de acuerdo con el precio que pueda pagar.

 

Un proceso crítico, por su impacto en los objetivos de rentabilidad, será la interacción entre el arquitecto y el equipo responsable del desarrollo en su meta de lograr un balance óptimo entre espacios y costos. Es común ver a desarrolladores empezar construcciones sin haber cerrado el proceso de diseño, causando así sobrecostos por cambios y omisiones durante la obra.

 

El diseño debe ser un proceso iterativo de colaboración y debe orientarse a un propósito claro, para evitar malos entendidos y re trabajos innecesarios.

 

A continuación, algunas recomendaciones básicas de diseño:

 

• Cuidar la proporción de áreas de construcción a superficies vendibles; de esta manera, se optimizan los espacios y los rendimientos financieros.

 

• No descuidar que las áreas de circulaciones y aquellas asignadas a servicios (cuartos de máquinas, escaleras, etcétera), apunten a una operación eficiente y de conformidad con estándares de funcionamiento según los parámetros de uso.

 

• En la mayoría de los casos las áreas comunes cubiertas y descubiertas que se ofrecen como: terrazas, patios, alberca, etcétera: son los principales diferenciadores de un proyecto por lo que se debe sintonizar su diseño con las necesidades de los clientes.

 

• Ofrecer áreas exteriores y de esparcimiento, preferiblemente con espacios generosos para que los usuarios puedan realizar sus actividades.

 

• Con la llegada de servicios de autos compartidos, vehículos autónomos y entrega de mercancías a domicilio, es importante reimaginar los espacios de estacionamiento.