Mientras todos miran el PropTech residencial como un mercado saturado, las oportunidades reales están en sectores comerciales no explorados, aplicaciones en Climate tech con necesidades de $1.7 trillones anuales, y de IA aplicada que van mucho más allá de simples chatbots. Este análisis revela exactamente dónde están las próximas oportunidades en el sector.
El mercado PropTech alcanzó $35.4 mil millones en 2024 y se proyecta en $114.8 mil millones para 2034. En un panel reciente con líderes de la industria platicamos sobre donde están las mayores oportunidades del sector que nadie esta mirando.
Mientras la mayoría (70% de los startups) se enfocan en soluciones residenciales que cada vez son más saturadas, existen algunos verticales poco explorados con necesidades críticas y presupuestos masivos. En este articulo comento sobre 7 oportunidades que considero tienen gran potencial y que siguen siendo ignoradas por la mayoría, pero que representan el futuro del sector.
1. Mercado Comercial: La Oportunidad
El PropTech residencial se está saturando cada vez mas. Hay literalmente cientos de plataformas para renta, compra, y plataformas de property management residenciales. Pero en el sector comercial que representa una buena parte del valor inmobiliario permanece aun sin buen avance tecnológicamente.
Algunas cifras:
- El real estate comercial global vale más de US$30 trillones;
- Solo el 15% tiene una adopción tecnológica significativa;
- Los edificios corporativos gastan 30% más en operaciones por falta de optimización y eficiencias.
Oportunidades específicas que están esperando:
a) Gestión de Edificios Corporativos Inteligentes. Los gerentes de bienes raíces de corporativos gestionan portfolios de US$10–100 millones aún usando herramientas como Excel y e-mail para su coordinación. Hoy mas que nunca necesitan:
- Plataformas centralizadas de gestión que sean multi-propiedades
- Sistemas de optimización de espacios que muestren los niveles de ocupación en tiempo real
- Automatización en sistemas de abastecimiento y gestión de proveedores
b) Centros Logísticos y Warehousing. El boom del e-commerce creó una fuerte demanda por espacios de bodegas de logística, pero la tecnología está décadas atrás en:
- Sistemas automatizados de gestión de pagos
- Análisis predictivo para planeación de la capacidad
- Integración con la gestión de la cadena de suministro — supply chain management
c) Espacios Industriales. La manufactura cada ves mas presente en Norteamérica necesita espacios optimizados:
- Plataformas automatizadas de cumplimiento regulatorio
- Sistemas de gestión de energía para operaciones industriales
- Monitoreo en aspectos de seguridad con la integración de IoT
Retos: Los ciclos de venta son más largos (12–18 meses vs 3–6 residencial), pero los precios son entre 10–50x mayores y el “churn” (tasa de abandono) es prácticamente inexistente.
2. ClimateTech: La Revolución de $1.7 Trillones
El sector inmobiliario es responsable del 40% de las emisiones globales de CO2. Para alcanzar el objetivo de net zero en 2050, el World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) indica que se necesita una inversión de hasta $1.7 trillones anuales solo en descarbonización de edificios, incluidos la construcción de nuevos como la renovación del parque inmobiliario existente.
Esto no es solo el cumplir con las metas planteadas — es el mayor impulso económico de la industria en 100 años.
Oportunidades Masivas:
a) Economías Circulares en Construcción. La construcción genera 40% de los residuos globales, pero apenas el 1% se recicla efectivamente:
- Marketplaces de materiales de construcción reciclados
- Plataformas para el monitoreo de la vida de componentes arquitectónicos
- Sistemas de gestión de residuos inteligentes para terrenos y diferentes sitios
b) Tecnologías de Descarbonización Aplicada. Más allá del empleo de paneles solares básicos:
- Sistemas de monitoreo de energía en tiempo real con perspectivas y planes de acción
- Plataformas de integración de múltiples fuentes renovables
- Automatización en la contabilidad de emisiones de carbon para portfolios inmobiliarios
- Optimización mediante sistemas eficientes de aire acondicionado y bombas de calor para edificios existentes
c) Compliance Regulation Tech. Con la aplicación de regulaciones para clasificaciones oficiales como en Europa: EU Taxonomy y en USA: NYC Local Law 97:
- Reportes ESG (Environmental, Social and Governance) automatizados para inversionistas institucionales
- Plataformas de auditoría energética monitoreados por computadora
- Marketplace de créditos de carbono especializados en bienes raíces
Oportunidad: Las regulaciones ya están aprobadas, los presupuestos ya están asignados, y los actores tradicionales no tienen el expertise para construir estas soluciones internamente.
3. IA Aplicada: Más Allá del Chatbot Básico
El 90% de las soluciones de IA en PropTech tienen que ver con chatbots o generadores de listings. Las aplicaciones reales de IA que implican una mayor productividad en los procesos de real estate no están completamente exploradas.
Aplicaciones de IA que realmente importan:
a) Visión por computadora para Inspecciones Automatizadas. Las inspecciones a propiedades cuestan entre US$500–2,000 por propiedad y toman entre 2 y 4 horas. Con una visualización asistida se puede:
- Detectar patrones de daño, desgaste y necesidades de mantenimiento
- Realizar una verificación automatizada del cumplimiento de normativas de seguridad
- Llevar a cabo una evaluación de seguros con mayor precisión a la humana
- Monitorear en tiempo real el avance de obra
b) Análisis Predictivo para la administración de Portafolios. Con data histórica de mantenimiento, ocupación, y condiciones del mercado:
- Mantenimiento predictivo que puede reducir los costos de operación entre un 25% y 40%
- Predicciones de desocupación con hasta 6–12 meses de anticipación
- Evaluación de oportunidades de inversión basada en las tendencias de una zona o vecindario
- Modelos automatizados de valoración para propiedades comerciales
c) Machine Learning para Optimización de Ingresos
- Precios dinámicos para arrendamientos comerciales basados en datos de mercado en tiempo real
- Optimización de la mezcla de inquilinos en propiedades comerciales
- Predicción de renovaciones de contrato con estrategias de intervención recomendadas
- Identificación del momento óptimo de mercado para adquisiciones y desinversiones
Oportunidad: Estas aplicaciones requieren un expertise profundo y dominio de conocimientos de real estate + capacidades de IA. Las compañias de IA no necesariamente entienden real estate, y las de real estate no pueden construir IA en escala.
4. Blockchain Real vs Hype: El Caso Dubai
Dubai acaba de lanzar la primera plataforma gubernamental de tokenización inmobiliaria en Medio Oriente, utilizando la blockchain publica y descentralizada — XRP Ledger, pata un proyecto que no es un experimento sino una política oficial respaldada por el gobierno.
Aplicaciones reales que funcionan:
a) Tokenización de Activos Comerciales
- La propiedad fraccionada de propiedades comerciales
- Inversiones mínimas por decir de US$50k en vez de los millones tradicionales
- Liquidez instantanea para activos ilíquidos tradicionales (ladrillos)
- Inversiones que cruzan fronteras entre países sin las fricciones bancarias actuales
b) Contratos Inteligentes (Smart Contracts) para la administración de rentas
- Cobro automatizado de rentas con una póliza o cuenta de garantía integrada
- Monitoreo del cumplimiento de contratos de arrendamiento con penalizaciones automáticas
- Gestión de depósitos en garantía con devoluciones instantáneas al cumplimiento
- Automatización de solicitudes de mantenimiento con pagos directos a proveedores
Oportunidad: El mercado global de tokenización inmobiliaria crecerá de $3.5 mil millones a $19.4 mil millones para 2033 (CAGR del 21%), solo en aplicaciones reales.
5. Monetización de la Data: Ingresos Ignorados
La oportunidad oculta: Muchas de las empresas PropTech están sentadas sobre minas de oro de data, pero el 99% no tiene una estrategia de monetización más allá de su producto principal.
Productos de Datos en donde los clientes institucionales pagan un “premium”:
a) Inteligencia de Negocio para Desarrolladores
- Predicción de demanda de mercado por activo con IA
- Inteligencia competitiva automatizada: precios, lanzamientos, absorciones, ocupación, y posicionamiento.
- Análisis de cambios demográficos para planeación a largo plazo y como evolucionará la demanda para inversiones o planeación urbana.
- Modelos predictivos de mejor utilización del suelo o aprovechamiento de una zonificación, identificando oportunidades antes que el mercado.
b) Productos de Data para Servicios Financieros
- Evaluación alternativa de crédito para inquilinos comerciales
- Análisis de riesgo para aseguradoras basado en el comportamiento del inmueble
- Motores de recomendación de inversión para family offices con data financiera histórica, ciclos de mercado y tendencias globales/locales.
- Señales de tiempo óptimo de mercado para REITs, pensado para optimizar el timing de adquisiciones o desinversiones.
c) Data para Gobierno y Planeación
- Evaluación del impacto del desarrollo urbano con herramientas que analizan como un nuevo desarrollo afecta el entorno urbano en diferentes aspectos.
- Análisis de patrones de tráfico para decisiones de zonificación.
- Modelado del impacto económico de proyectos inmobiliarios, con los efectos en la economía local o regional.
- Análisis de tendencias en la asequibilidad de la vivienda midiendo la evolución de precios vs los ingresos de la población segun las distintas zonas.
Oportunidad: Data-as-a-Service puede representar 30–50% de ingresos totales con márgenes brutos que superan el 80%.
6. Modelo Rent-to-Own: Democratización del Acceso a la Vivienda
Existen muchas personas que no califican para una hipoteca tradicional, pero tienen la capacidad de realizar pagos mensuales. Los bancos tradicionales no tienen productos para ese segmento de clientes potenciales.
Por ejemplo. Homebase (Y Combinator 2021′) ya está ofreciendo en el mercado de Asis el modelo de Rent-To-Own financiando a tasas del 12% y con una alta demanda.
Verticales no explorados:
a) Rent-to-Own para Inmuebles Comerciales
- Adquisición gradual de espacios comerciales
- Construcción de locales para restaurantes y/o retail
- Espacios de almacén para negocios de e-commerce en crecimiento
b) Plataformas de Construcción de Micro-Capital
- Aportaciones mensuales de US$50 a $500 para la adquisición de una propiedad
- Diversificación automática del portafolio en múltiples inmuebles
- Opciones de liquidez instantánea para retiros de emergencia
c) Alternativas para Credit Scoring
- Historial de pagos fuera de un crédito tradicional
- Patrones de ingresos de negocio para inquilinos comerciales
- Recomendaciones de comunidad y de comportamiento social
7. Planeación del Suelo: El Vertical Más Subestimado
Es complejo, altamente regulado y con largos ciclos de venta. Es por ello que la oportunidad es masiva.
Las necesidades críticas:
a) Plataformas Inteligentes de Normatividad
- Check automatizado de cumplimiento del proyecto con la normatividad
- Resultado de probabilidad de Desarrollo por ubicación
- Predicción de cambios en la regulación y análisis de impacto
- Proceso automático de aplicación de tramites y permisos
b) Simulación de Desarrollo Urbano
- Modelado de impacto de trafico para nuevos desarrollos
- Análisis de capacidad de infraestructura
- Estudio del impacto ambiental automatizado
- Herramientas predictivas de impacto en la comunidad
c) Plataforma de Gestión Ciudadana
- Plataformas para recopilación y análisis de comentarios públicos
- Monitoreo del sentimiento comunitario en proyectos de desarrollo
- Asambleas digitales con votación en tiempo real
- Seguimiento transparente del avance de los proyectos
Oportunidad: Los departamentos de planeación de la ciudad tienen presupuestos amplios pero están usando tecnologías de los 90s.
Conclusión: El Futuro Está en lo No Obvio
El PropTech del futuro no será construido por empresas que persiguen las oportunidades obvias que todo el mundo ve. Será construido por aquellos equipos que entiendan como atender procesos complejos, entiendan los ciclos largos, y se enfoquen en problemas reales que muevan millones de dólares.
Los próximos unicornios PropTech vendrán de:
- Soluciones comerciales vs residenciales
- Aplicaciones de Climate tech
- IA aplicada que realmente optimiza operaciones
- Blockchain para casos específicos y validados
- Monetización de la Data como modelo de negocio core
- Innovación Financiera para segmentos no atendidos
- Herramientas de Gobierno y planeación con tecnología para presupuestos masivos
La pregunta no es si estas oportunidades se materializarán. La pregunta es quién las va a capturar.
¿Estás listo para construir una solución en donde están las mayores oportunidades?
