He visto proyectos que logran buenos resultados al utilizar un crédito puente (bancario), pero también muchos otros que se complican por las consecuencias de utilizar este tipo de financiamiento, que, tiene sus pros y sus contras. Emplear un crédito puente puede ser un factor de ayuda importante para cumplir los objetivos de capitalización del desarrollo, pero si no se emplea correctamente puede convertirse en un dolor de cabeza y acabar con los resultados esperados.
¿Qué es y por qué es atractivo?
El crédito puente es un préstamo a corto plazo, generalmente a 2–4 años, que permite apalancar el capital de los socios y pre-ventas (en su caso) y avanzar con un proyecto antes de llegar a la fase de escrituraciones o mejor dicho al final de la obra. Idealmente se usa para financiar las etapas de obra y cuando hay urgencias para cubrir flujos que sean necesarios para el proyecto. Es bueno usarlo, cuando las condiciones son favorables en tiempo y costo y porque si esto ayuda a acelerar el ciclo del proyecto, mejores seran las ganancias esperadas.
Las ventajas, cuando todo va bien
Cuando el proceso se lleva a cabo de manera satisfactoria, se observan beneficios considerables.
- Aceleración de procesos clave: Puedes dar inicio a la construcción en el tiempo previsto e incluso cerrar contratos con los distintos proveedores, buscando “congelar” condiciones con estos.
- Apalancamiento óptimo: implica la utilización de una menor cantidad de capital de los socios (que usualmente tiene un costo más elevado por el riesgo) en el proyecto, lo cual resulta en el mejor de los casos en una mejor tasa de retorno — TIR y múltiplo de capital — ROE.
- Flexibilidad temporal: ofrece la posibilidad de gestionar eficazmente el tiempo del proyecto mientras se desarrollan y finalizan las ventas. Se ejecutan las obras y se realizan los trabajos correspondientes hacia la etapa final del proyecto.
- Deducibilidad de impuestos: cabe señalar que uno de los beneficios menos conocidos del crédito puente es que los intereses pagados son deducibles para efectos fiscales.
Pero… ¿que pasa si algo se complica?
Aquí es donde muchos proyectos se meten en problemas. Algunos de los errores más comunes que suceden:
- No tener claridad en el plazo de salida: Muchos solicitan un crédito pensando que el plazo estimado es lo que sucederá en realidad, pero no tienen claridad en qué pasa si existe algún cambio de planes o condiciones por cualquier razón. ¿Y si las tasas suben? ¿Y si las ventas bajan su ritmo? El crédito tiene un plazo y negociar una extensión nunca es fácil, ademas que los intereses a pagar serian mayores y muchas veces no se cubren por la diferencia en plusvalía de los valores de venta.
- Depender de hitos inciertos: Que no se cumplan los flujos proyectados como preventas que no se logran, permisos y escrituras que se retrasan, obra que se encarece en el tiempo, servicios públicos que no son atendidos en el momento. Si el crédito vence y no tienes manera de pagar, y se dificulta una extensión, puedes perder el activo o gran parte de este.
- Riesgo de ejecución mal calculado: Este tipo de deuda pudiera tener un costo alto dada la presión del tiempo. Si no se alinean las condiciones adecuadas, el crédito se puede volver un elemento de presión importante. Existen factores que muchas veces no puedes prever y que son difíciles de controlar como por ejemplo: temas de geopolítica que paran o alentan el ritmo de compradores, incremento en materiales de compañias “monopolio”, incremento en tasas de interés “flotantes”, contratistas que abandonan sus compromisos, instituciones de servicios públicos (energía o agua) que no apoyan en tiempo y forma al proyecto.
¿Cuándo vale la pena usarlo?
- Cuando tienes una certeza muy clara de la salida o en algunos casos hasta ya cerrada.
- Cuando el riesgo de permisos y otros factores importantes que influyen en los tiempos del proyecto están bien claros incluso con variables de contingencia y/o con el capital de respaldo.
- Cuando el valor del activo: terreno o proyecto sube con un hito concreto que estás por lograr (por ejemplo, el cambio de uso de suelo o la autorización de mayor densidad).
- Cuando el crédito puente representa una cantidad razonable de la estructura de capital, y por ende pudieras hacerle frente por varios medios, por ejemplo menor al 40% del valor del activo.
Consideraciones para México
En el contexto mexicano, donde los trámites pueden ser largos, burocráticos y los procesos poco predecibles, el crédito puente puede ayudarte a mitigar la falta de flujo mientras el proyecto sigue su curso. Pero también es importante destacar:
- La banca tradicional es muy poco flexible con este tipo de crédito y en algunos casos pide garantías adicionales al proyecto.
- Algunos fondos privados ofrecen crédito, pero las tasas son generalmente mas elevadas, oscilan del 15% al 20% anual y con comisiones elevadas, que muchas veces no se justifican en comparación a la rentabilidad esperada de un proyecto.
- Los costos de oportunidad de perder un proyecto por falta de liquidez son reales, pero también lo es el riesgo legal si se ejecuta la garantía que solicitan las instituciones bancarias.
Y algo que no se dice mucho: en México existen muchos prestamistas de crédito puente que buscan quedarse con el proyecto si no cumples sus condiciones. Te ofrecen dinero para desarrollar el proyecto pero con condiciones que en caso de un “default” te dejan fuera, sabiendo que el activo valdrá mas con el tiempo y pueden aguantar. Por lo mismo es importante antes de firmar un crédito, buscar a especialistas y leer la letra chiquita. Ademas ser lo más realista posible con sensibilidades en tus proyecciones financieras para reducir lo mas posible los riesgos de un evento no considerado.
En resumen
Utilizar un crédito puente para desarrollo de un proyecto no es malo. Es simplemente un instrumento que hay que saber utilizar. Si decides usarlo, ten claridad absoluta sobre la fuente de repago, los tiempos reales del proyecto y los riesgos regulatorios y planea distintos escenarios. Si tienes dudas, mejor espera a una mejor oportunidad, proyecto mas manejable o fondea con una mayor proporción de equity (capital de inversión).
A veces, no hacer un proyecto es la mejor decisión financiera. Y a veces, tomar el riesgo con una buena estrategia es la jugada que cambia tu trayectoria como inversionista.
