{"id":1792,"date":"2025-06-24T18:40:46","date_gmt":"2025-06-24T18:40:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/?p=1792"},"modified":"2025-06-24T18:46:02","modified_gmt":"2025-06-24T18:46:02","slug":"1792-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1792-2\/","title":{"rendered":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU."},"content":{"rendered":"<p><em>Las inversiones inmobiliarias institucionales \u2014 desde edificios multifamily (multifamiliares en renta), espacios comerciales (retail), oficinas hasta vivienda residencial \u2014 son una pieza clave en los portafolios de HNI (High Net Worth Individuals), family offices y fondos p\u00fablicos y privados. Un aspecto clave al evaluar estos activos es entender qu\u00e9 retornos deben ofrecer y c\u00f3mo se comparan en diferentes mercados geogr\u00e1ficos.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1113\"><em>Este art\u00edculo analiza los retornos hist\u00f3ricos (\u00faltima d\u00e9cada) y proyecciones esperadas en Am\u00e9rica Latina (con enfoque en M\u00e9xico) frente a Estados Unidos, utilizando benchmarks profesionales (MSCI\/IPD, NCREIF, \u00edndices REITs, Indic\u00e9 Case-Shiller, etc.). Se proporciona una visi\u00f3n pr\u00e1ctica para la toma de decisiones estrat\u00e9gicas, sustentada en m\u00e9tricas claras como cap rates (tasas de capitalizaci\u00f3n), TIR (Tasa Interna de Retorno), m\u00faltiplos sobre costo, niveles de vacancia (ocupaci\u00f3n) y retornos ajustados por riesgo. Tambi\u00e9n se incluyen tablas y gr\u00e1ficos comparativos para ilustrar diferencias y similitudes de desempe\u00f1o.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1114\"><span id=\"metricas-clave-de-rendimiento-inmobiliario\">M\u00e9tricas Clave de Rendimiento Inmobiliario<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p id=\"ember1115\">Antes de comparar retornos, es importante definir las <strong>m\u00e9tricas clave<\/strong> empleadas por inversionistas institucionales:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cap Rate (Tasa de Capitalizaci\u00f3n):<\/strong> Es la raz\u00f3n entre el <strong>NOI (ingreso operativo neto)<\/strong> de una propiedad y su valor de mercado. Representa el <strong>rendimiento anual <\/strong>del activo. Por ejemplo, un edificio con un NOI de $1 mill\u00f3n y valor de $20 millones tiene un cap rate de 5%. Un cap rate alto indica mayor rendimiento inicial pero usualmente implica m\u00e1s riesgo o menor expectativa de apreciaci\u00f3n. En mercados desarrollados los cap rates de activos \u201c<em>core<\/em>\u201d suelen ser bajos (4\u20136%), mientras que en mercados emergentes se observan cap rates m\u00e1s altos (ej. ~8\u201311% en M\u00e9xico) para reflejar mayores riesgos y costos de capital .<\/li>\n\n\n\n<li><strong>TIR (Tasa Interna de Retorno):<\/strong> M\u00e9trica integral del <strong>retorno total<\/strong> de una inversi\u00f3n considerando todos los flujos de caja (rentas, costos, venta) descontados en el tiempo. Es el indicador preferido para proyectos de desarrollo o <em>value-add<\/em>. Los inversionistas institucionales suelen exigir TIR m\u00e1s altas en proyectos con mayor riesgo o en mercados emergentes. Por ejemplo, una TIR objetivo t\u00edpica para un proyecto de desarrollo en M\u00e9xico puede estar en un rango de 15\u201320% en moneda local, mientras que en EE.UU. un proyecto similar <em>core plus<\/em> podr\u00eda apuntar a ~10\u201315% en USD, reflejando el diferencial de riesgo-pa\u00eds y el costo de financiamiento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>M\u00faltiplo sobre capital (Equity Multiple):<\/strong> Relaciona la suma de flujos netos recibidos vs. el capital invertido. Un m\u00faltiplo de 2.0x significa recuperar el doble del capital. Complementa a la TIR (ya que esta \u00faltima pondera tiempos); los proyectos inmobiliarios exitosos suelen buscar m\u00faltiplos altos (>=2.0x) junto a TIR atractivas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vacancia (Tasa de Desocupaci\u00f3n):<\/strong> Porcentaje del inventario inmobiliario vac\u00edo o sin ocupar. Afecta directamente los flujos de renta y, por tanto, los retornos. <strong>Bajos niveles de vacancia<\/strong> (alta ocupaci\u00f3n) indican demanda s\u00f3lida y sugieren rentas estables, mientras que vacancias elevadas pueden presionar a la baja los ingresos y valores. Por ejemplo, tras la pandemia las oficinas tuvieron vacancias r\u00e9cord cercanas al <strong>20%<\/strong> tanto en EE.UU. como en la CDMX , lo que ha afectado sus retornos en a\u00f1os recientes. En cambio, sectores como el multifamily o retail tienden a vacancias menores (usualmente &lt;10%); en EE.UU. la vacancia en centros comerciales cay\u00f3 a ~5.3% a finales de 2023 \u2014 el m\u00ednimo de dos d\u00e9cadas , reflejando un repunte del retail que no sucede en l\u00ednea.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Retorno Ajustado por Riesgo:<\/strong> Para inversores institucionales importa no solo el retorno absoluto sino su volatilidad y relaci\u00f3n con riesgos. Se suele medir mediante <strong>\u00edndices de Sharpe<\/strong> u otros ratios. Hist\u00f3ricamente, los bienes ra\u00edces han ofrecido retornos atractivos con volatilidad moderada. Por ejemplo, el \u00edndice <strong>NCREIF Property<\/strong> (EE.UU.) logr\u00f3 ~8.8% anual desde 1978 con ~7.7% de desviaci\u00f3n est\u00e1ndar, arrojando un Sharpe ~0.46 (cercano al 0.54 del S&amp;P 500). Esto indica que, por unidad de riesgo, los bienes ra\u00edces <em>core<\/em> han sido casi tan eficientes como las acciones, pero con mucha menor volatilidad que \u00e9stas y que los bonos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p id=\"ember1117\">En la siguiente secci\u00f3n, aplicaremos estas m\u00e9tricas para comparar desempe\u00f1os por tipo de activo en M\u00e9xico\/LatAm vs Estados Unidos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1118\"><span id=\"retornos-historicos-latinoamerica-vs-ee-uu-ultima-decada\">Retornos Hist\u00f3ricos: Latinoam\u00e9rica vs EE.UU. (\u00daltima D\u00e9cada)<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p id=\"ember1119\">Los \u00faltimos 10 a\u00f1os han sido bastante din\u00e1micos para el sector inmobiliario, con ciclos econ\u00f3micos, periodos de tasas bajas seguidos de ajustes al alza, y eventos disruptivos como la pandemia. A continuaci\u00f3n revisaremos los <strong>retornos hist\u00f3ricos promedio<\/strong> de cada clase de activo, diferenciando entre los mercados latinoamericanos (especialmente M\u00e9xico) y el mercado estadounidense, apoy\u00e1ndonos en \u00edndices y datos disponibles.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1120\"><span id=\"multifamily-vivienda-multifamiliar-en-renta\">Multifamily (Vivienda Multifamiliar en Renta)<\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img  fetchpriority=\"high\"  decoding=\"async\"  width=\"1400\"  height=\"933\"  src=\"data:image\/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAAAABAQMAAAAl21bKAAAAA1BMVEUAAP+KeNJXAAAAAXRSTlMAQObYZgAAAAlwSFlzAAAOxAAADsQBlSsOGwAAAApJREFUCNdjYAAAAAIAAeIhvDMAAAAASUVORK5CYII=\"  alt=\"Article content\"  class=\"wp-image-1798 pk-lazyload\"  data-pk-sizes=\"auto\"  data-ls-sizes=\"(max-width: 1400px) 100vw, 1400px\"  data-pk-src=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741.jpg\"  data-pk-srcset=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741.jpg 1400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-110x73.jpg 110w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-200x133.jpg 200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-380x253.jpg 380w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-255x170.jpg 255w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-550x367.jpg 550w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-800x533.jpg 800w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-1160x773.jpg 1160w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-600x400.jpg 600w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-36x24.jpg 36w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-220x147.jpg 220w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-400x267.jpg 400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-760x506.jpg 760w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-510x340.jpg 510w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-1100x733.jpg 1100w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-1200x800.jpg 1200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610250741-135x90.jpg 135w\" ><figcaption class=\"wp-element-caption\">Multifamily by Envato<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>El segmento multifamiliar (edificios de departamentos en renta) es altamente valorado por su flujo estable de renta y resistencia en ciclos econ\u00f3micos. En EE.UU. ha sido una de las clases con mejor desempe\u00f1o hist\u00f3rico, mientras que en Latam este sector apenas despega institucionalmente (tradicionalmente la renta residencial era fragmentada entre peque\u00f1os propietarios, aunque \u00faltimamente fondos y FIBRAs en M\u00e9xico comienzan a desarrollar multifamily).<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p id=\"ember1123\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos EE.UU.:<\/strong> De acuerdo con \u00edndices institucionales, el multifamily ha tenido resultados s\u00f3lidos. El \u00edndice NCREIF desagregado muestra que en 2021 (post-pandemia) los apartamentos dieron un <strong>24%<\/strong> de retorno total (impulsados por la apreciaci\u00f3n de capital) . Si bien ese fue un a\u00f1o excepcional, en la d\u00e9cada previa los multifamiliares en EE.UU. promediaron en torno al <em>high single digit<\/em> (~8\u201310% anual total). Esto incluye una combinaci\u00f3n de ~4%\u20135% de retorno por renta (cap rates bajas de ~5.3% actualmente ) m\u00e1s la apreciaci\u00f3n de valor del activo. Los REITs residenciales listados confirmaron esta rentabilidad con un desempe\u00f1o similar (aunque m\u00e1s vol\u00e1til). En t\u00e9rminos de riesgo, la vacancia multifamiliar en EE.UU. t\u00edpicamente se mantiene baja (\u22485%); incluso tras el COVID-19, la tasa de departamentos desocupados ronda el 6%, un indicador de una fuerte demanda.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1124\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos LatAm (M\u00e9xico):<\/strong> En mercados emergentes los multifamiliares, que han sido pocos, han ofrecido rendimientos nominales aceptables, en parte por tasas de capitalizaci\u00f3n (cap rates) altas y un mayor crecimiento poblacional urbano, sin embargo la falta de cr\u00e9dito y un mercado secundario s\u00f3lido hacen d\u00edficil el juego de desarrollo en esta clase de activo. M\u00e9xico no cuenta a\u00fan con un \u00edndice multifamiliar, pero podemos inferir datos: los <strong>rendimientos brutos de renta residencial<\/strong> en las principales ciudades de M\u00e9xico promedian ~6.1% anual. Esto implica cap rates m\u00e1s altos que en EE.UU. (el doble de algunas ciudades americanas donde los <em>yields<\/em> residenciales pueden ser de 3\u20134%). Sumando la apreciaci\u00f3n del capital, el retorno total es atractivo. De hecho, los precios de la vivienda en M\u00e9xico han subido ~7% <em>real<\/em> anual recientemente, muy por encima del ~4\u20135% real en EE.UU. (el \u00edndice <a href=\"https:\/\/fred.stlouisfed.org\/series\/CSUSHPINSA\">Case-Shiller<\/a> mostr\u00f3 ~6.9% nominal anual la \u00faltima d\u00e9cada, ~3\u20134% real) . En conjunto, un inversor multifamiliar en M\u00e9xico podr\u00eda haber obtenido f\u00e1cilmente &gt;10% anual nominal (renta + plusval\u00eda). Esto se alinea con datos globales: los mercados emergentes inmobiliarios lograron ~6.9% de retorno real en la \u00faltima d\u00e9cada, casi el doble que el ~3.5% real de mercados desarrollados . <strong>Gr\u00e1fico 1<\/strong> ilustra esta diferencia de retorno y riesgo entre emergentes y desarrollados.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img  decoding=\"async\"  width=\"1215\"  height=\"1000\"  src=\"data:image\/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAAAABAQMAAAAl21bKAAAAA1BMVEUAAP+KeNJXAAAAAXRSTlMAQObYZgAAAAlwSFlzAAAOxAAADsQBlSsOGwAAAApJREFUCNdjYAAAAAIAAeIhvDMAAAAASUVORK5CYII=\"  alt=\"Article content\"  class=\"wp-image-1794 pk-lazyload\"  data-pk-sizes=\"auto\"  data-ls-sizes=\"(max-width: 1215px) 100vw, 1215px\"  data-pk-src=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480.png\"  data-pk-srcset=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480.png 1215w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-300x247.png 300w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-1024x843.png 1024w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-768x632.png 768w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-15x12.png 15w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-110x91.png 110w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-200x165.png 200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-380x313.png 380w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-255x210.png 255w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-550x453.png 550w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-800x658.png 800w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-1160x955.png 1160w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-600x494.png 600w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-29x24.png 29w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-220x181.png 220w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-400x329.png 400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-760x626.png 760w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-510x420.png 510w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-1100x905.png 1100w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-1200x988.png 1200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610248480-109x90.png 109w\" ><\/figure>\n\n\n\n<p id=\"ember1126\"><strong><em>Gr\u00e1fico:<\/em><\/strong><em> Retorno anual promedio vs. volatilidad (desviaci\u00f3n est\u00e1ndar) de bienes ra\u00edces en mercados emergentes vs desarrollados (\u00faltima d\u00e9cada). Los emergentes (incluyendo LatAm) obtuvieron ~6.9% real anual con volatilidad ~3.7%, superando ampliamente a los desarrollados (~3.5% real con 6.7% volatilidad).<\/em><\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1127\"><em>Nota:<\/em> En M\u00e9xico la vivienda en renta institucional apenas inicia; se espera que a medida que surjan m\u00e1s desarrollos <em>built-to-rent<\/em>, los retornos se estabilicen en rangos similares a activos comerciales (cap rates quiz\u00e1s 7\u20138% en ubicaciones prime, con TIRs en MXN de ~12\u201315% proyectadas dado el alto costo de capital). La demanda estructural de vivienda urbana sugiere una perspectiva favorable de ocupaci\u00f3n (las vacancias en multifamily tienden a ser muy bajas, &lt;5%, al estabilizar los proyectos).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1128\"><span id=\"retail-inmuebles-comerciales\">Retail (Inmuebles Comerciales)<\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img  decoding=\"async\"  width=\"1400\"  height=\"933\"  src=\"data:image\/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAAAABAQMAAAAl21bKAAAAA1BMVEUAAP+KeNJXAAAAAXRSTlMAQObYZgAAAAlwSFlzAAAOxAAADsQBlSsOGwAAAApJREFUCNdjYAAAAAIAAeIhvDMAAAAASUVORK5CYII=\"  alt=\"Article content\"  class=\"wp-image-1795 pk-lazyload\"  data-pk-sizes=\"auto\"  data-ls-sizes=\"(max-width: 1400px) 100vw, 1400px\"  data-pk-src=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702.jpg\"  data-pk-srcset=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702.jpg 1400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-110x73.jpg 110w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-200x133.jpg 200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-380x253.jpg 380w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-255x170.jpg 255w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-550x367.jpg 550w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-800x533.jpg 800w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-1160x773.jpg 1160w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-600x400.jpg 600w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-36x24.jpg 36w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-220x147.jpg 220w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-400x267.jpg 400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-760x506.jpg 760w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-510x340.jpg 510w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-1100x733.jpg 1100w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-1200x800.jpg 1200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251702-135x90.jpg 135w\" ><figcaption class=\"wp-element-caption\">by Pexels<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>El retail abarca desde centros comerciales hasta locales frente a calle. Es un sector muy sensible al consumo y, recientemente, a la competencia del comercio electr\u00f3nico (e-commerce). La \u00faltima d\u00e9cada arroj\u00f3 un <\/em><strong><em>desaf\u00edo estructural<\/em><\/strong><em> para el retail en EE.UU. (cierres de tiendas, \u201cretail apocalypse\u201d), exacerbado por la experiencia del COVID-19, aunque seguido de una notable recuperaci\u00f3n en 2022\u20132023. En Latinoam\u00e9rica, los centros comerciales siguen siendo relevantes por los h\u00e1bitos de consumo y menor penetraci\u00f3n del e-commerce, ofreciendo retornos interesantes aunque con riesgo de vacancia en crisis.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p id=\"ember1131\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos EE.UU.:<\/strong> El retail comercial ha sido rezagado entre las clases principales de activos. Incluso antes del 2020, en un promedio a 10 a\u00f1os era el <strong>que menos retornos acumulaba<\/strong>. Seg\u00fan <a href=\"https:\/\/ncreif.org\/\">NCREIF<\/a>, el retail tuvo retornos de alrededor de 6% anual en la d\u00e9cada de 2010 (ingreso por rentas ~5\u20136% por cap rates algo m\u00e1s altos, pero escaso crecimiento de valor). La pandemia golpe\u00f3 fuerte: en el 2020\u20132021, los valores de locales y malls cayeron, llevando a retornos totales negativos en algunos trimestres. Sin embargo, los datos mas recientes muestran su resiliencia: al 2024 la vacancia nacional de centros comerciales en EE.UU. <strong>baj\u00f3 a 4.1%<\/strong>, m\u00ednimo hist\u00f3rico desde 2007 , gracias a la limitada nueva oferta y readaptaci\u00f3n de espacios. Propietarios de retail en EE.UU. incluso lograron subir rentas ~4% por a\u00f1o \u00faltimamente. As\u00ed, en los \u00faltimos dos a\u00f1os se vieron retornos positivos en retail. No obstante, en el horizonte de 10 a\u00f1os el retail estadounidense sigue rezagado en su rendimiento acumulado. Los REITs de retail (e.g. centros comerciales) reflejan esta volatilidad, con ca\u00eddas fuertes desde el 2020 y recuperaciones parciales.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1132\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos LatAm (M\u00e9xico):<\/strong> En Latinoam\u00e9rica, el retail hist\u00f3ricamente ofreci\u00f3 retornos superiores, aunque con mayor riesgo particular (dependencia de anclas, ciclos de consumo y estabilidad de inquilinos). M\u00e9xico, por ejemplo, ha visto crecer su industria de centros comerciales en los \u00faltimos 15 a\u00f1os \u2014 muchas <em>AFORES<\/em> y fondos invirtieron v\u00eda las FIBRAs comerciales. Los cap rates han sido atractivos: en M\u00e9xico los retornos <em>pre-pandemia<\/em>, <strong>oscilaban entre ~9\u201311%<\/strong>, muy por encima del ~6\u20137% promedio en EE.UU. Esto implica rentas iniciales altas. Incluso ajustando por menor crecimiento en ventas, un inversionista institucional pudo obtener ~10\u201312% anual total en retail mexicano (ej., 8\u20139% renta + algo de apreciaci\u00f3n de activos en ubicaciones <em>prime<\/em>). La pandemia elev\u00f3 las vacancias parcialmente, pero hacia 2022\u20132023 la recuperaci\u00f3n fue s\u00f3lida: varios centros comerciales en M\u00e9xico reportaron <strong>ocupaciones mayores al 90%<\/strong> y rentas estabilizadas. Si bien no hay un \u00edndice p\u00fablico equivalente al <a href=\"https:\/\/ncreif.org\/\">NCREIF,<\/a> la percepci\u00f3n de profesionales del sector es que el retorno del retail prime en M\u00e9xico en la \u00faltima d\u00e9cada se ha mantenido en doble d\u00edgito bajo, superior al de EE.UU. (compensando por riesgos de liquidez y menores contratos <em>triple net<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1133\"><em>Ejemplo:<\/em> Un mall de primera categor\u00eda en EE.UU. cotizaba a un cap rate ~5\u20136% en 2019; en M\u00e9xico un centro comercial institucional se vendia a~9%. Esa diferencia de <strong>~300\u2013400 puntos base de prima<\/strong> refleja la mayor tasa libre de riesgo local y la prima de riesgo pa\u00eds. Para 2023, tras la subidas de tasas, los cap rates se ampliaron ligeramente en ambos lados (EE.UU. retail ~6.4% ; retail en M\u00e9xico ~10\u201311%). Sin embargo, el <strong>retorno ajustado al riesgo<\/strong> puede equilibrarse: muchos inquilinos en LatAm firman contratos dolarizados o con un ajuste basado en inflaci\u00f3n, aportando una mayor estabilidad. Asimismo, la correlaci\u00f3n entre los mercados de retail de EE.UU. y LatAm es baja, ofreciendo una buena diversificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1134\"><span id=\"oficinas\">Oficinas<\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img  loading=\"lazy\"  decoding=\"async\"  width=\"1400\"  height=\"933\"  src=\"data:image\/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAAAABAQMAAAAl21bKAAAAA1BMVEUAAP+KeNJXAAAAAXRSTlMAQObYZgAAAAlwSFlzAAAOxAAADsQBlSsOGwAAAApJREFUCNdjYAAAAAIAAeIhvDMAAAAASUVORK5CYII=\"  alt=\"Article content\"  class=\"wp-image-1796 pk-lazyload\"  data-pk-sizes=\"auto\"  data-ls-sizes=\"(max-width: 1400px) 100vw, 1400px\"  data-pk-src=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931.jpg\"  data-pk-srcset=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931.jpg 1400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-110x73.jpg 110w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-200x133.jpg 200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-380x253.jpg 380w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-255x170.jpg 255w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-550x367.jpg 550w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-800x533.jpg 800w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-1160x773.jpg 1160w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-600x400.jpg 600w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-36x24.jpg 36w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-220x147.jpg 220w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-400x267.jpg 400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-760x506.jpg 760w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-510x340.jpg 510w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-1100x733.jpg 1100w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-1200x800.jpg 1200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610249931-135x90.jpg 135w\" ><figcaption class=\"wp-element-caption\">Toronto City Skyline by Envato<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>El mercado de oficinas vive momentos de inflexi\u00f3n. En la d\u00e9cada pasada ofrec\u00eda retornos estables, pero la pandemia alter\u00f3 paradigmas con el <\/em><strong><em>teletrabajo<\/em><\/strong><em>. Tanto en EE.UU. como en M\u00e9xico se registraron niveles de vacancia hist\u00f3ricamente altos al final de 2024 (20.4%, reporte Moody\u2019s) . Esto ha comprimido los retornos fuertemente y aumentado el riesgo percibido. Aun as\u00ed, las oficinas \u201cprime\u201d bien ubicadas tienden a conservar una buena demanda y apreciaci\u00f3n de valor, especialmente en mercados como Ciudad de M\u00e9xico donde la sobreoferta es menor en ciertos submercados.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p id=\"ember1137\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos EE.UU.:<\/strong> Pre-COVID, las oficinas en EE.UU. manten\u00edan retornos moderados de entre un 7\u20138% anual total en la d\u00e9cada de 2010 (ingresos por renta ~5% + poca apreciaci\u00f3n). En el periodo del 2020\u20132022, el valor de muchos edificios cay\u00f3 fuertemente por altas desocupaciones y el alza de tasas, haciendo que el retorno promedio a 10 a\u00f1os (2014\u20132024) bajara a ~5.8% anual . De hecho, el \u00edndice NCREIF mostr\u00f3 retornos totales <strong>negativos<\/strong> para oficinas en el 2022. Para dimensionar: en el 2022, antes de la correcci\u00f3n plena, el retorno total de oficinas fue apenas del ~7%. Esto ilustra la desventaja relativa de oficinas en ese periodo. Actualmente, con una vacancia U.S. r\u00e9cord (20.4% a fines de 2024) , los inversionistas exigen mayores descuentos: los <strong>cap rates de oficinas estadounidenses<\/strong> se han expandido a ~8% promedio (2024) , cuando antes del 2020 muchos edificios premium cotizaban a &lt;5%. Los an\u00e1lisis sugieren que podr\u00eda requerirse llegar a superar el 8% de cap para encontrar el piso de valor en algunos casos. En cuanto al riesgo, las oficinas tienen la mayor volatilidad entre las clases principales en EE.UU., reflejado en la desviaci\u00f3n est\u00e1ndar de sus retornos y en un <a href=\"https:\/\/www.investopedia.com\/terms\/s\/sharperatio.asp\">Sharpe<\/a> inferior (el cambio estructural postpandemia a\u00f1ade incertidumbre).<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1138\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos LatAm (M\u00e9xico):<\/strong> Las oficinas en M\u00e9xico hist\u00f3ricamente ofrecieron yields altos que atra\u00edan a inversionistas globales buscando <a href=\"https:\/\/carta.com\/learn\/private-funds\/management\/carried-interest\/\"><em>carry<\/em><\/a>. Seg\u00fan datos de mercado, en el 2020 el <strong>cap rate promedio de oficinas en M\u00e9xico fue ~8.75%<\/strong> . En ubicaciones premium de Ciudad de M\u00e9xico (Polanco, Reforma), previo a la pandemia era com\u00fan las transacciones en edificios estabilizados a cap rates en el rango de 7\u20138%. Con la llegada del COVID, la percepci\u00f3n de riesgo subi\u00f3 y algunos valuadores ajustaron los cap rates a la alza (tal como sucedi\u00f3 en EE.UU.). A\u00fan as\u00ed, con un cap rate ~9% y rentas en d\u00f3lares (pr\u00e1ctica com\u00fan en contratos clase A de CDMX), un edificio de oficinas en Ciudad de M\u00e9xico pod\u00eda generar un <strong>cash yield<\/strong> muy atractivo frente a equivalentes en ciudades como Nueva York o Los \u00c1ngeles. Por ejemplo, un inversionista institucional reportaba en el 2019 obtener una TIR del 13% en proyectos de oficinas en M\u00e9xico, contra ~8\u201310% en proyectos equivalentes en EE.UU.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1139\">El reto hoy en d\u00eda ha sido la vacancia: la <strong>tasa de desocupaci\u00f3n en oficinas las principales ciudades de M\u00e9xico alcanzaron ~22% en 2021<\/strong> y hoy siguen rondando esos mismos valores. En EE.UU. ocurri\u00f3 algo similar (19.6% vacancia nacional 2023, r\u00e9cord en 40 a\u00f1os, hoy 20.4%) . Estos niveles han frenado que existan nuevas rentas y, por ende, los retornos esperados. No obstante, se observan matices, por ejemplo en la CDMX, el submercado corporativo (Polanco\u2013Reforma\u2013Lomas) mantiene vacancia m\u00e1s moderada (~15% ) comparado con edificios en periferias &gt;25%. Esto indica que activos de calidad en ubicaciones prime siguen siendo mas competitivos (<em>las empresas tienden a consolidarse en mejores edificios para atraer talento de regreso<\/em>). En EE.UU. de igual manera, las oficinas Clase A bien ubicadas muestran una resiliencia relativa.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1140\">Pese a las dificultades recientes, en el acumulado 2013\u20132023 es probable que las oficinas mexicanas hayan emparejado o superado levemente en retorno total a las de EE.UU., gracias al mayor ingreso por renta. Es decir, un inversionista en oficinas de M\u00e9xico recibi\u00f3 un yield quiz\u00e1 <strong>~300 puntos base mayor<\/strong> cada a\u00f1o que uno en EE.UU. , lo cual compens\u00f3 en parte la apreciaci\u00f3n inferior o las ca\u00eddas de valor en pandemia. Actualmente ambos mercados enfrentan retos fuertes, la necesidad de <strong>revalorizar precios<\/strong> (cap rates m\u00e1s altos) y re-enfoque de espacios (redise\u00f1o, uso mixto, condominios) para elevar su ocupaci\u00f3n. Las oficinas seguir\u00e1n siendo un componente de portafolios, pero con enfoques m\u00e1s selectivos y expectativas de retorno ajustadas por el mayor riesgo que asumen. Los inversionistas exigir\u00e1n <strong>primas de riesgo<\/strong> m\u00e1s altas: por ejemplo, fondos <em>core<\/em> en EE.UU. ahora eval\u00faan oficinas con una TIR objetivo de 10%+ (antes 7\u20138%), mientras en M\u00e9xico podr\u00edan buscar TIRs superiores al 15% en pesos para el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas, dadas las vacancias elevadas y las tasas de inter\u00e9s locales.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1141\"><span id=\"residencial-individual-viviendas-y-condominios-para-venta\">Residencial Individual (Viviendas y Condominios para Venta)<\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img  loading=\"lazy\"  decoding=\"async\"  width=\"1400\"  height=\"933\"  src=\"data:image\/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAAAEAAAABAQMAAAAl21bKAAAAA1BMVEUAAP+KeNJXAAAAAXRSTlMAQObYZgAAAAlwSFlzAAAOxAAADsQBlSsOGwAAAApJREFUCNdjYAAAAAIAAeIhvDMAAAAASUVORK5CYII=\"  alt=\"Article content\"  class=\"wp-image-1797 pk-lazyload\"  data-pk-sizes=\"auto\"  data-ls-sizes=\"(max-width: 1400px) 100vw, 1400px\"  data-pk-src=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542.jpg\"  data-pk-srcset=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542.jpg 1400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-110x73.jpg 110w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-200x133.jpg 200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-380x253.jpg 380w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-255x170.jpg 255w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-550x367.jpg 550w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-800x533.jpg 800w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-1160x773.jpg 1160w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-600x400.jpg 600w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-36x24.jpg 36w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-220x147.jpg 220w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-400x267.jpg 400w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-760x506.jpg 760w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-510x340.jpg 510w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-1100x733.jpg 1100w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-1200x800.jpg 1200w, https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610251542-135x90.jpg 135w\" ><figcaption class=\"wp-element-caption\">by OSBMX House<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>Esta clase de activos inmobiliarios abarca la inversi\u00f3n en desarrollos residenciales para venta (casas, fraccionamientos, edificios de condominios) y tambi\u00e9n la compra de viviendas individuales como inversi\u00f3n (flip o alquiler vacacional). Para fondos institucionales, la exposici\u00f3n residencial suele ser v\u00eda financiamiento a desarrolladores, compra masiva de unidades (e.g. SFR \u2014 single-family rentals en EE.UU.) o en forma de \u00edndices de precio. Tanto en EE.UU. como en M\u00e9xico, la \u00faltima d\u00e9cada vio un gran aumento de precios de vivienda, impulsado por bajas tasas hasta 2021 y luego por una fuerte escasez de oferta nueva.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p id=\"ember1144\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos EE.UU.:<\/strong> El \u00edndice <a href=\"https:\/\/www.spglobal.com\/spdji\/en\/index-family\/indicators\/sp-corelogic-case-shiller\/sp-corelogic-case-shiller-composite\/#overview\"><strong>S&amp;P Case-Shiller<\/strong><\/a> de precios de viviendas en EE.UU. pr\u00e1cticamente se <strong>duplic\u00f3<\/strong> de 2015 a 2025 (\u22486.9% CAGR nominal) . Esto implica ~<strong>~7% anual nominal<\/strong> (cercano a 5% en t\u00e9rminos reales tras una inflaci\u00f3n moderada). Invertir en una casa t\u00edpica americana, sin considerar apalancamiento, habr\u00eda generado ese nivel de plusval\u00eda, m\u00e1s un modesto ingreso si se alquil\u00f3 (las rentas residenciales en EE.UU. generan un ~3\u20134% anual sobre el valor, dependiendo del mercado). Los <strong>REITs de viviendas unifamiliares (SFR)<\/strong> y de multifamily listados reflejaron tambi\u00e9n retornos altos tras la Gran Recesi\u00f3n (2007\u20132009), aunque con volatilidad burs\u00e1til. En general, la vivienda en EE.UU. combin\u00f3 <strong>bajo riesgo y retorno estable<\/strong> en la \u00faltima d\u00e9cada, con una correcci\u00f3n recientemente hacia finales de 2022 cuando subieron las tasas de hipotecas.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1145\"><strong>Retornos hist\u00f3ricos M\u00e9xico:<\/strong> El mercado residencial mexicano present\u00f3 incluso una <strong>mayor apreciaci\u00f3n en los precios de viviendas<\/strong>. Seg\u00fan el \u00edndice federal SHF, los precios de la vivienda subieron 9.2% anual nominal en promedio en a\u00f1os recientes . De hecho, en el periodo 2021\u20132023 ha sido de crecimiento acelerado: para el 3T 2024 el \u00edndice SHF mostraba un +7.2% anual real acumulativo desde 2021 , una cifra notablemente alta \u2014 la mayor desde 2016. Esto se debe a la demanda estructural (formaci\u00f3n de hogares, d\u00e9ficit habitacional) sumada a la inflaci\u00f3n de materiales y el costo de la tierra. Por ejemplo, solo en 2023 el \u00edndice SHF subi\u00f3 ~11.9% (vivienda nueva) y ~8.9% (vivienda usada). Regiones como Monterrey lideran con +10% anual en 2024 . Para un inversionista, esto signific\u00f3 excelentes retornos de capital. Adicionalmente, si el objetivo era rentar, como vimos, los retornos brutos rondan 5\u20136% \u2014 m\u00e1s altos que en pa\u00edses desarrollados. <strong>En suma, una inversi\u00f3n residencial en M\u00e9xico pudo generar +15% anual total (renta + plusval\u00eda) en la \u00faltima d\u00e9cada<\/strong>, superando ampliamente la de EE.UU. (~10% total). Claro, esto depende de la plaza, segmento y ejecuci\u00f3n del proyecto.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1146\">Vale la pena destacar que gran parte de la inversi\u00f3n residencial en M\u00e9xico proviene de <em>family offices<\/em> locales enfocadas en desarrollo de vivienda para venta (ciclos de 2\u20134 a\u00f1os). Estas inversiones buscan TIR altas, t\u00edpicamente <strong>&gt;20% en pesos<\/strong>, aprovechando el apalancamiento financiero (cr\u00e9dito puente) y la demanda insatisfecha. En el sector de lujo y segunda vivienda (ej. Riviera Maya, Los Cabos), tambi\u00e9n se obtuvieron retornos sobresalientes por la apreciaci\u00f3n de propiedades vacacionales, aunque con m\u00e1s riesgo de liquidez.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>\u201cEn la \u00faltima d\u00e9cada los precios de vivienda en M\u00e9xico han superado significativamente a los de EE.UU. \u2014 ~7% vs ~4% de aumento real anual, respectivamente . En paralelo, los yields de alquiler en M\u00e9xico (~6% bruto ) duplican los de muchas ciudades estadounidenses. Esto indica que el inversionista residencial mexicano ha sido recompensado con mayores retornos, aunque enfrentando retos locales (altas tasas hipotecarias, menor liquidez y acceso a cr\u00e9dito).\u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ember1148\"><span id=\"retornos-esperados-y-consideraciones\">Retornos Esperados y Consideraciones<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p id=\"ember1149\">Habiendo revisado datos hist\u00f3ricos, \u00bfqu\u00e9 <strong>retornos deber\u00edan ofrecer<\/strong> los activos inmobiliarios hacia adelante, y c\u00f3mo usar esta informaci\u00f3n para decisiones estrat\u00e9gicas? Si bien predecir el futuro con exactitud es imposible, podemos trazar algunas <strong>expectativas<\/strong> basadas en las condiciones actuales (2025) y las <strong>primas de riesgo<\/strong> requeridas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Persistencia de la Prima LatAm:<\/strong> Hist\u00f3ricamente, Latinoam\u00e9rica (y mercados emergentes en general) han ofrecido un <strong>\u201cpremio\u201d de rendimiento<\/strong> sobre mercados desarrollados. En algunos casos en la d\u00e9cada pasada representa casi el doble de retorno real con la mitad de volatilidad. Es de esperar que los inversionistas institucionales sigan exigiendo una prima significativa por temas de riesgo-pa\u00eds, volatilidad cambiaria e iliquidez. En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, esto significa que un portafolio en M\u00e9xico debe esperar varios puntos porcentuales por encima de uno en d\u00f3lares en EE.UU. (para compensar una inflaci\u00f3n y tasa libre de riesgo mayores).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cap Rates e Intereses:<\/strong> El entorno 2023\u20132025 se caracteriza por <strong>tasas de inter\u00e9s elevadas<\/strong> globalmente. Esto elev\u00f3 los cap rates tanto en EE.UU. como en LatAm. Sin embargo, la <strong>brecha<\/strong> se sigue manteniendo. Estrat\u00e9gicamente, inversionistas con tolerancia al riesgo y horizontes largos podr\u00edan aprovechar este carry, siempre evaluando la solvencia de inquilinos y duraci\u00f3n de sus contratos (cr\u00edtico en entornos inflacionarios).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vacancia y absorci\u00f3n futura:<\/strong> La <strong>ocupaci\u00f3n esperada<\/strong> influir\u00e1 en los retornos hacia adelante. En sectores como multifamily y vivienda, tanto M\u00e9xico como EE.UU. se encuentran hoy con fuertes <strong>d\u00e9ficits de oferta<\/strong> \u2014 lo que sugiere un futuro con vacancias bajas y mas poder en fijar los valores de rentas, atrayendo mejores retornos. En cambio, en la clase de oficinas la absorci\u00f3n neta es incierta; los inversionistas deben estresar sus proyecciones (muchos est\u00e1n aplicando escenarios de vacancia estructural m\u00e1s alta y CAPEX mayor para asuntos de reconversi\u00f3n). En retail, la tendencia implica que solo los mejores centros comerciales prosperar\u00e1n \u2014 la selecci\u00f3n de activos es clave.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Retorno ajustado por riesgo (Sharpe esperado):<\/strong> Los portafolios institucionales buscan optimizar el riesgo seg\u00fan Sharpe. Incluir real estate globalmente ayuda \u2014 recordemos la baja correlaci\u00f3n EM vs DM . Hacia adelante, el <strong>riesgo de tasa de inter\u00e9s<\/strong> persiste: si las tasas bajan gradualmente en los pr\u00f3ximos a\u00f1os, los valores inmobiliarios podr\u00edan recuperar terreno, potenciando los retornos (escenario optimista). Si las tasas se mantienen altas, los retornos provendr\u00e1n mayoritariamente del flujo por rentas (escenario base). En mercados emergentes, adem\u00e1s del riesgo de la tasa est\u00e1 el <strong>riesgo cambiario<\/strong> \u2014 para un inversor en d\u00f3lares, la depreciaci\u00f3n de monedas (MXN, BRL, etc.) puede erosionar parte de los retornos locales. Es importante cubrir o al menos monitorear este factor en los modelos estrat\u00e9gicos. No obstante, cabe notar que en la \u00faltima d\u00e9cada muchas monedas latinas se mantuvieron relativamente estables o incluso se apreciaron en t\u00e9rminos reales, por lo que un inversor diversificado pudo capturar la prima inmobiliaria EM casi completa .<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p id=\"ember1151\">En conclusi\u00f3n, las inversiones inmobiliarias en multifamily, retail, oficinas y residencial deben evaluarse con una perspectiva tanto <strong>local como global<\/strong>. Los datos de la \u00faltima d\u00e9cada muestran que Latinoam\u00e9rica, y M\u00e9xico en particular, han recompensado el riesgo con retornos superiores \u2014 un inversionista informado podr\u00e1 capitalizar esto integrando benchmarks como el <em>MSCI\/IPD<\/em>, NCREIF o <em>Case-Shiller<\/em> en su an\u00e1lisis para tomar decisiones fundamentadas. Al mismo tiempo, deber\u00e1 ajustar sus expectativas a las condiciones cambiantes (p.ej. nuevas formas de trabajo que afectan oficinas, comercio o pol\u00edticas monetarias m\u00e1s estrictas). Mantener un enfoque profesional, con m\u00e9tricas claras como: cap rates, TIR, m\u00faltiplos de capital, vacancia y riesgo, permitir\u00e1 navegar este panorama y alinear los retornos esperados con los objetivos estrat\u00e9gicos de inversi\u00f3n institucional.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"ember1152\"><strong>Fuentes:<\/strong> <em>Benchmarks MSCI\/IPD y NCREIF; Ashmore &#8211; mercados emergentes vs desarrollados ; informes CBRE y JLL (cap rates, vacancia) ; \u00edndices Case-Shiller (EE.UU.) y SHF (M\u00e9xico) ; datos de FIBRAs (mercado mexicano) ; Global Property Guide (rendimientos residenciales) ; entre otros.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Las inversiones inmobiliarias institucionales \u2014 desde edificios multifamily (multifamiliares en renta), espacios comerciales (retail), oficinas hasta vivienda residencial&hellip;","protected":false},"author":5,"featured_media":1793,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[56],"tags":[],"class_list":{"0":"post-1792","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-real-estate-investing"},"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v22.0 (Yoast SEO v23.9) - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU. - Carlos Rousseau<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1792-2\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_MX\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU.\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Las inversiones inmobiliarias institucionales \u2014 desde edificios multifamily (multifamiliares en renta), espacios comerciales (retail), oficinas hasta vivienda residencial&hellip;\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1792-2\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Carlos Rousseau\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-06-24T18:40:46+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2025-06-24T18:46:02+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1280\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"719\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Carlos Rousseau\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Carlos Rousseau\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"16 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/\"},\"author\":{\"name\":\"Carlos Rousseau\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/c54479ebd8df8f32cd084a613f5deba5\"},\"headline\":\"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU.\",\"datePublished\":\"2025-06-24T18:40:46+00:00\",\"dateModified\":\"2025-06-24T18:46:02+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/\"},\"wordCount\":3996,\"commentCount\":0,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg\",\"articleSection\":[\"Real Estate Investing\"],\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"CommentAction\",\"name\":\"Comment\",\"target\":[\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#respond\"]}]},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/\",\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/\",\"name\":\"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU. - Carlos Rousseau\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg\",\"datePublished\":\"2025-06-24T18:40:46+00:00\",\"dateModified\":\"2025-06-24T18:46:02+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"es\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg\",\"width\":1280,\"height\":719},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Real Estate Investing\",\"item\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/category\/real-estate-investing\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU.\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/\",\"name\":\"Carlos Rousseau\",\"description\":\"Carlos Rousseau&#039;s Home\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"es\"},{\"@type\":[\"Person\",\"Organization\"],\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee\",\"name\":\"Carlos Rousseau\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863.jpg\",\"width\":400,\"height\":400,\"caption\":\"Carlos Rousseau\"},\"logo\":{\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/\"}},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/c54479ebd8df8f32cd084a613f5deba5\",\"name\":\"Carlos Rousseau\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"es\",\"@id\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863-100x100.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863-100x100.jpg\",\"caption\":\"Carlos Rousseau\"},\"url\":\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/author\/alejandrad\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU. - Carlos Rousseau","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1792-2\/","og_locale":"es_MX","og_type":"article","og_title":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU.","og_description":"Las inversiones inmobiliarias institucionales \u2014 desde edificios multifamily (multifamiliares en renta), espacios comerciales (retail), oficinas hasta vivienda residencial&hellip;","og_url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1792-2\/","og_site_name":"Carlos Rousseau","article_published_time":"2025-06-24T18:40:46+00:00","article_modified_time":"2025-06-24T18:46:02+00:00","og_image":[{"width":1280,"height":719,"url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Carlos Rousseau","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Escrito por":"Carlos Rousseau","Tiempo de lectura":"16 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/"},"author":{"name":"Carlos Rousseau","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/c54479ebd8df8f32cd084a613f5deba5"},"headline":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU.","datePublished":"2025-06-24T18:40:46+00:00","dateModified":"2025-06-24T18:46:02+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/"},"wordCount":3996,"commentCount":0,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee"},"image":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","articleSection":["Real Estate Investing"],"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"CommentAction","name":"Comment","target":["https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#respond"]}]},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/","url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/","name":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU. - Carlos Rousseau","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","datePublished":"2025-06-24T18:40:46+00:00","dateModified":"2025-06-24T18:46:02+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#breadcrumb"},"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","width":1280,"height":719},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/1792-2\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Real Estate Investing","item":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/category\/real-estate-investing\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Retornos Institucionales en Bienes Ra\u00edces: Comparando Latinoam\u00e9rica (M\u00e9xico) vs EE.UU."}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#website","url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/","name":"Carlos Rousseau","description":"Carlos Rousseau&#039;s Home","publisher":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"es"},{"@type":["Person","Organization"],"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/d3abc398651097828076bab77a827aee","name":"Carlos Rousseau","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863.jpg","width":400,"height":400,"caption":"Carlos Rousseau"},"logo":{"@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/"}},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/c54479ebd8df8f32cd084a613f5deba5","name":"Carlos Rousseau","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"es","@id":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863-100x100.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/1623438581863-100x100.jpg","caption":"Carlos Rousseau"},"url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/author\/alejandrad\/"}]}},"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/1750610190484.jpg","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1792","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1792"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1792\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1800,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1792\/revisions\/1800"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1793"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1792"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1792"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1792"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}