{"id":1904,"date":"2026-04-14T16:07:01","date_gmt":"2026-04-14T16:07:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/?p=1904"},"modified":"2026-04-14T16:15:18","modified_gmt":"2026-04-14T16:15:18","slug":"1904-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1904-2\/","title":{"rendered":"D\u00f3nde invertir en Real Estate en los pr\u00f3ximos dos\u00a0a\u00f1os"},"content":{"rendered":"
Actualmente, los inversionistas del mercado inmobiliario deben aprovechar algunas tendencias para obtener buenos retornos sobre el capital.<\/p>\n\n\n\n
De acuerdo con lo ocurrido en los \u00faltimos a\u00f1os, el mercado global de bienes ra\u00edces muestra una r\u00e1pida revalorizaci\u00f3n que, si se aprovecha adecuadamente, puede representar una gran oportunidad.<\/p>\n\n\n\n
En los pr\u00f3ximos 12 a 24 meses, quienes puedan interpretar el ciclo, elegir los sectores adecuados y actuar con disciplina obtendr\u00e1n mejores ganancias.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
El entorno macro<\/span><\/h3>\n\n\n\n
Las tasas de inter\u00e9s no van a bajar como esperaba el mercado hace seis meses. La Fed sigue manteniendo su posici\u00f3n. El Banco Central Europeo (BCE) enfrenta una presi\u00f3n inflacionaria renovada. En M\u00e9xico, Banxico recort\u00f3 las tasas, pero estas a\u00fan se mantienen altas.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 implica esto para los inversionistas inmobiliarios?<\/strong><\/p>\n\n\n\n
El ciclo de compresi\u00f3n de los cap rates se paus\u00f3. Las ganancias ya no provendr\u00e1n de un m\u00faltiplo de salida (exit cap rate) sino del ingreso que generen las propiedades (NOI). Seg\u00fan CBRE, los retornos totales en 2026 se impulsar\u00e1n principalmente por el ingreso y no por la apreciaci\u00f3n del capital, y esa diferencia es m\u00e1s relevante de lo que parece.<\/p>\n\n\n\n
Existe una bola de nieve que se aproxima relacionada con la deuda que est\u00e1 por vencer. Hay miles de millones de d\u00f3lares en cr\u00e9ditos hipotecarios comerciales que no pueden refinanciarse a las tasas actuales sin incurrir en p\u00e9rdidas. Eso genera ventas forzadas de activos a descuento y oportunidades para compradores bien capitalizados.<\/p>\n\n\n\n
La nueva construcci\u00f3n colaps\u00f3 en casi todos los sectores. Sin contar con una nueva oferta, los activos bien ubicados en mercados importantes se van a apreciar. No inmediatamente, pero con certeza.<\/p>\n\n\n\n
La estrategia de inversi\u00f3n del pr\u00f3ximo ciclo no consiste en comprar todo lo que est\u00e9 en descuento. Es comprar el activo correcto en el lugar correcto, con una estructura financiera adecuada.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Los sectores donde invertir:<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Data Centers: la apuesta m\u00e1s segura hoy<\/span><\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
La tasa de desocupaci\u00f3n de los data centers en Norteam\u00e9rica es inferior al 2%. El 74% de lo que est\u00e1 en construcci\u00f3n ya est\u00e1 prearrendado. La demanda de infraestructura de IA no tiene un techo visible a corto plazo.<\/p>\n\n\n\n
Los n\u00fameros respaldan esta narrativa. Los data centers tuvieron un retorno total del 11.2%<\/strong> el a\u00f1o pasado, el segundo mejor desempe\u00f1o entre todas las clases de activos en EE.UU., superado \u00fanicamente por las viviendas manufacturadas. Para el desarrollo a escala, los desarrolladores apuntan a TIR apalancadas entre el 12% y el 19%<\/strong>, o incluso m\u00e1s, seg\u00fan el perfil de riesgo de cada oportunidad.<\/p>\n\n\n\n
Los l\u00edderes de la industria en EE.UU., Europa y Asia est\u00e1n de acuerdo: los data centers son la oportunidad n\u00famero uno para 2026, por tercer a\u00f1o consecutivo. Y el capital ya lo refleja: el volumen de transacciones en este sector creci\u00f3 un 37%<\/strong> en 2025, convirti\u00e9ndolo en uno de los segmentos de m\u00e1s r\u00e1pido crecimiento a nivel global.<\/p>\n\n\n\n
Los grandes fondos institucionales ya lo entendieron. Pero todav\u00eda hay espacio para inversionistas que se posicionen en mercados secundarios o en propiedades m\u00e1s peque\u00f1as orientadas a procesos de ejecuci\u00f3n subyacentes. Hoy, la restricci\u00f3n no es la demanda, sino el acceso a la energ\u00eda el\u00e9ctrica. Mercados como Dallas-Fort Worth y Atlanta han emergido como l\u00edderes por su capacidad para suministrar energ\u00eda de manera m\u00e1s eficiente que las alternativas de los mercados cerca de las costas.<\/p>\n\n\n\n
Si tu portafolio a\u00fan no tiene exposici\u00f3n a la infraestructura digital, tienes ah\u00ed una oportunidad para equilibrarlo.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Senior Housing: un sector subestimado<\/span><\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
La ocupaci\u00f3n en el segmento de senior housing en EE.UU. alcanz\u00f3 el 90%<\/strong> en el cuarto trimestre de 2025 \u2014 el nivel m\u00e1s alto desde 2017 \u2014 y registr\u00f3 20 trimestres consecutivos de mejora. La oferta nueva lleg\u00f3 a su punto m\u00e1s bajo desde 2012, representando apenas el 2.3%<\/strong> del inventario total.<\/p>\n\n\n\n
Este sector representa una inversi\u00f3n con certeza de tendencia, respaldada por datos. Las rentas promedio superan los $5,700 USD<\/strong> mensuales con un crecimiento anual del 4.4%<\/strong>. Se proyecta un crecimiento anual de las rentas superior al 5%<\/strong> durante los pr\u00f3ximos 36 meses. Los precios de compra de los activos siguen por debajo del costo de reposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El sector necesitar\u00e1 agregar m\u00e1s de 200,000 unidades<\/strong> para 2028 para atender la demanda creciente \u2014 pero solo hab\u00eda 20,000 unidades<\/strong> en construcci\u00f3n al cierre del tercer trimestre de 2025. Aqu\u00ed existe una brecha de oportunidad.<\/p>\n\n\n\n
En LatAm, el equivalente de vivienda para adultos mayores con servicios est\u00e1 pr\u00e1cticamente en sus or\u00edgenes, con una tendencia de adopci\u00f3n positiva.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Industrial y log\u00edstica: activos revalorizados<\/span><\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Los cap rates de este segmento se ajustaron, en promedio, entre el 5.2% <\/strong>y 6.2%<\/strong> en los \u00faltimos dos a\u00f1os. Lo que sigue es una recuperaci\u00f3n: hay muy poca oferta nueva y la desocupaci\u00f3n vuelve a bajar.<\/p>\n\n\n\n
El subsegmento m\u00e1s atractivo hoy es, sin duda, el small-bay y el last-mile<\/em>, con una desocupaci\u00f3n inferior al 5%<\/strong> en los mercados clave. La estrategia para el 2026 en lo industrial es adquirir activos con rentas por debajo del mercado y esperar llevarlos al precio de mercado en los siguientes cinco a siete a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
En M\u00e9xico, la historia es a\u00fan m\u00e1s clara. La desocupaci\u00f3n industrial en la Zona Metropolitana del Valle de M\u00e9xico es del 2.7%<\/strong>. El corredor del nearshoring \u2014 Monterrey, Saltillo, Quer\u00e9taro, Guadalajara \u2014 sigue absorbiendo la demanda de manufactura de electr\u00f3nicos, de automotriz y de infraestructura de IA.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Retail anclado con supermercados: el activo que funciona muy bien<\/span><\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
La desocupaci\u00f3n de este sector ha estado hist\u00f3ricamente por debajo del 4.5%<\/strong>, con un crecimiento anual de las rentas del 4.5%<\/strong>. La nueva construcci\u00f3n es casi nula. La absorci\u00f3n neta de espacio retail en EE.UU. se proyecta en 3.8 millones de pies cuadrados por trimestre<\/strong> en 2026, con los mejores centros comerciales y plazas con anclas importantes registrando disponibilidad cercana a cero.<\/p>\n\n\n\n
El capital institucional est\u00e1 regresando silenciosamente a este segmento.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Oficinas en distress: activos para los que pueden esperar<\/span><\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Los precios de las oficinas cayeron un 50%<\/strong> desde su punto m\u00e1s alto. La morosidad en los cr\u00e9ditos y en los valores respaldados por hipotecas comerciales (<\/strong>CMBS) alcanz\u00f3 m\u00e1ximos hist\u00f3ricos. Hay activos en venta a 20 centavos por d\u00f3lar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
El volumen de transacciones en oficinas creci\u00f3 un 17%<\/strong> interanual en 2025, impulsado por una “b\u00fasqueda de calidad” en activos Clase A \u2014 donde el volumen creci\u00f3 un 34%<\/strong> a\u00f1o contra a\u00f1o. La recuperaci\u00f3n es real en los edificios y ubicaciones correctos; todo lo dem\u00e1s sigue en ca\u00edda libre.<\/p>\n\n\n\n
La estrategia requiere una capacidad de conversi\u00f3n, paciencia para superar un ciclo largo y mucho talento operativo. Para los inversionistas con paciencia y equipo, es una apuesta patrimonial.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Las geograf\u00edas con los mejores retornos ajustados por riesgo<\/span><\/h3>\n\n\n\n
M\u00e9xico sigue siendo la mejor historia industrial del continente. No por la narrativa, sino por los n\u00fameros: absorci\u00f3n r\u00e9cord, IED en crecimiento a doble d\u00edgito y demanda manufacturera de componentes de IA. El reto m\u00e1s grande sigue siendo la red el\u00e9ctrica y la revisi\u00f3n del T-MEC.<\/p>\n\n\n\n
Brasil ofrece un rendimiento del 12%<\/strong> en los Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs) de log\u00edstica cotizados, con una tasa de desocupaci\u00f3n de grado A por debajo del 4.5%<\/strong> en S\u00e3o Paulo. La volatilidad del real es el costo asociado a la entrada; sin embargo, el retorno compensa la cobertura cambiaria.<\/p>\n\n\n\n
Europa tiene una escasez estructural de vivienda. Los sectores de vivienda estudiantil, senior living, log\u00edstica e infraestructura social representaron el 30%<\/strong> de la inversi\u00f3n directa europea en 2025, con los inversionistas apostando a que pueden ofrecer rendimientos m\u00e1s altos y estables que los de los activos tradicionales. Espa\u00f1a, Irlanda y los pa\u00edses n\u00f3rdicos ofrecen la mejor combinaci\u00f3n de rendimientos y de oferta escasa.<\/p>\n\n\n\n
Estados Unidos: los mercados “gateway” \u2014Chicago, San Francisco, Seattle y Los \u00c1ngeles\u2014 son las apuestas para el producto multifamiliar estabilizado. Los estados del “Sun Belt” \u2014 Austin, Nashville, Charlotte \u2014 tienen un problema de sobreoferta que no se resolver\u00e1 antes de 2027<\/strong>. Aqu\u00ed hay que tener cuidado de seleccionar puntualmente las zonas y proyectos.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
La estructura financiera importa tanto como el activo propiamente<\/span><\/h3>\n\n\n\n
En el entorno actual, la deuda supera al equity en t\u00e9rminos de rendimiento ajustado por riesgo. Las estrategias de cr\u00e9dito privado s\u00e9nior generan 6.2-6.5%<\/strong> con protecciones preferenciales en escenarios de default. El financiamiento mezzanine y el capital preferente bien estructurado pueden alcanzar un rendimiento anual del 10% al 15%<\/strong> en USD.<\/p>\n\n\n\n
El capital de inversi\u00f3n directo sigue siendo atractivo cuando se tiene un buen rendimiento de la propiedad, contratos de largo plazo y ubicaciones con desocupaci\u00f3n estructuralmente baja.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
El marco de decisi\u00f3n: cinco filtros antes de invertir<\/span><\/h2>\n\n\n\n
1. \u00bfEl ingreso es s\u00f3lido y no depende solo de la plusval\u00eda?<\/strong> En este ciclo, los activos deben generar flujo de caja. La apreciaci\u00f3n de capital siempre es importante, pero no puede ser el objetivo principal.<\/p>\n\n\n\n
2. \u00bfLa oferta nueva est\u00e1 estructuralmente restringida?<\/strong> Data centers, senior housing, industrial last-mile, retail anclado por supermercados. En todos estos sectores, la construcci\u00f3n nueva est\u00e1 disminuyendo o est\u00e1 limitada por la infraestructura, los permisos, los terrenos bien ubicados o el financiamiento caro y escaso.<\/p>\n\n\n\n
3. \u00bfHay demanda demogr\u00e1fica o macroecon\u00f3mica de largo plazo?<\/strong> El nearshoring, el envejecimiento poblacional y la demanda de infraestructura de c\u00f3mputo para IA. Estas tendencias no se revertir\u00e1n en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
4. \u00bfPuedes cubrir el riesgo cambiario?<\/strong> En las inversiones cross-border, un movimiento del 10% en el tipo de cambio puede afectar seriamente el retorno en cualquier periodo. No es opcional no contar con una estrategia de cobertura cambiaria.<\/p>\n\n\n\n
5. \u00bfEl activo est\u00e1 integrado con tecnolog\u00eda operativa?<\/strong> Los edificios sin herramientas de PropTech incorporadas \u2014 gesti\u00f3n de energ\u00eda, leasing con IA, mantenimiento predictivo \u2014 se valorar\u00e1n con un descuento dentro de tres a\u00f1os. Hoy es el momento de adaptarse.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Quien busca claridad puede perder el ciclo.<\/span><\/h3>\n\n\n\n
El capital no premia la certeza. La certeza llega cuando los precios ya reflejan el consenso.<\/p>\n\n\n\n
El volumen global de transacciones en real estate lleg\u00f3 a $889 mil millones<\/strong> en 2025, un incremento del 14%<\/strong> interanual \u2014 con EE.UU. creciendo un 22%<\/strong>. El capital esta en movimiento.<\/p>\n\n\n\n
El juego est\u00e1 ahora en la disparidad en los valores, la ola de deuda que est\u00e1 empezando a vencerse y la escasa nueva oferta en ciertos mercados.<\/p>\n\n\n\n
Los inversionistas que se posicionen en los pr\u00f3ximos 12 a 18 meses, con disciplina por mercado y sector, disciplina financiera y visi\u00f3n de largo plazo, van a construir portafolios con buenos retornos que se mantengan por d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n
Los que esperen a que “el mercado se aclare” tendr\u00e1n menos posibilidades.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
\u00bfEst\u00e1s revisando tu estrategia de asignaci\u00f3n de capital en el sector inmobiliario? \u00bfQu\u00e9 sectores o geograf\u00edas est\u00e1s analizando para los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os?<\/em><\/p>\n\n\n\n
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D\u00f3nde invertir en Real Estate en los pr\u00f3ximos dos\u00a0a\u00f1os - Carlos Rousseau<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/1904-2\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_MX\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"D\u00f3nde invertir en Real Estate en los pr\u00f3ximos dos\u00a0a\u00f1os\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Actualmente, los inversionistas del mercado inmobiliario deben aprovechar algunas tendencias para obtener buenos retornos sobre el capital. 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