{"id":316,"date":"2015-05-15T23:18:50","date_gmt":"2015-05-15T23:18:50","guid":{"rendered":"https:\/\/carlosrousseau.mx\/?p=378"},"modified":"2023-09-15T22:48:28","modified_gmt":"2023-09-15T22:48:28","slug":"invirtiendo-responsablemente-en-proyectos-de-bienes-raices","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.carlosrousseau.me\/es\/invirtiendo-responsablemente-en-proyectos-de-bienes-raices\/","title":{"rendered":"Invirtiendo Responsablemente en Proyectos de Bienes Ra\u00edces"},"content":{"rendered":"<p>Las personas que opten por invertir en proyectos de bienes ra\u00edces deber\u00e1n tomar en cuenta una serie de indicadores de rentabilidad que les ayudar\u00e1n a seleccionar la mejor alternativa de inversi\u00f3n. Una decisi\u00f3n importante ser\u00e1 definir la estrategia de inversi\u00f3n y su horizonte de tiempo: si ser\u00e1 para una r\u00e1pida realizaci\u00f3n (construir y vender) o si se llevar\u00e1 a cabo bajo un esquema patrimonial (construir y operar en el tiempo).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 id=\"construir-y-vender\">Construir y Vender<\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En un proyecto inmobiliario, cuya estrategia es generar rentabilidad mediante la construcci\u00f3n y venta de unidades, conseguir el retorno del capital invertido en el menor tiempo posible con la m\u00e1s alta tasa de rentabilidad se vuelve el objetivo. Esto se logra administrando par\u00e1metros de valor, tales como los m\u00e1rgenes que se obtienen sobre el costo y los ingresos del proyecto, sin descuidar la r\u00e1pida realizaci\u00f3n de las ventas seg\u00fan los niveles \u00f3ptimos de absorci\u00f3n. En menci\u00f3n a la estructura de capital del proyecto, y en pa\u00edses como el nuestro donde se presenta esta ventaja, el vender unidades durante la etapa de planeaci\u00f3n y construcci\u00f3n ayuda en gran medida a la rentabilidad del inversionista, pues utiliza menores niveles de capital y deuda y por ende disminuye el riesgo de la inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Entre mayor sea el riesgo de ejecutar un proyecto inmobiliario en t\u00e9rminos de los niveles de endeudamiento, duraci\u00f3n del desarrollo, escenario macroecon\u00f3mico, seguridad, entre otros, mayor deber\u00e1 ser el nivel de retorno requerido por los socios. De igual manera, no se podr\u00e1 descuidar el tiempo que se requiere para llevar a cabo la gesti\u00f3n de la inversi\u00f3n durante su ciclo de desarrollo, y cr\u00e9anme: habr\u00e1 retos muy importantes que resolver.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 id=\"indicadores-de-rentabilidad\">Indicadores de rentabilidad<\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Toda inversi\u00f3n inmobiliaria concentra su rentabilidad en el flujo de efectivo (cash flow) del proyecto, en el tiempo, y en la ganancia que se va a lograr una vez pagados todos los costos y gastos inherentes al mismo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Los siguientes m\u00e9tricos son los mas com\u00fanmente utilizados en bienes ra\u00edces para evaluar si los proyectos propuestos representan una buena inversi\u00f3n:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Cash-on-cash: forma simple de medir el retorno sobre el capital empleado de los socios. Se consigue dividiendo el flujo obtenido sobre el capital de inversi\u00f3n.<\/li>\n<li>Retorno sobre Capital (ROE): representa la utilidad neta resultante expresada en porcentaje del capital invertido. Adem\u00e1s es com\u00fan ver este indicador expresado como ratio o multiplicador; es decir, el n\u00famero resultante de dividir el capital total resultante del socio sobre su capital original.<\/li>\n<li>Tasa interna de Retorno (TIR): es el indicador de rentabilidad del proyecto o del capital de los inversionistas. Toma en cuenta los flujos de efectivo en el tiempo, descontando \u00e9stos al presente; el factor del tiempo en los flujos influye mucho en los resultados de este indicador.<\/li>\n<li>Valor Presente Neto (VPN): representa el valor presente de los flujos netos de un proyecto. Al descontar los flujos de efectivo al valor presente se utiliza la tasa de descuento, que equivale a la tasa de rentabilidad requerida de retorno por los inversionistas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 id=\"inversion-patrimonial\">Inversi\u00f3n Patrimonial<\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En el caso de inversiones patrimoniales, en las cuales los proyectos se planean bajo un esquema operativo de largo plazo, los factores de rentabilidad se vuelven otros. Generadores de valor como los niveles de renta, la tasa de incremento en los ingresos anuales, los porcentajes de ocupaci\u00f3n, y los gastos de operaci\u00f3n, se vuelven factores muy relevantes durante el periodo operativo de un inmueble.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Los m\u00e9tricos para evaluar una inversi\u00f3n patrimonial tienen que ver con una proyecci\u00f3n de largo plazo de los flujos que se obtienen peri\u00f3dicamente, m\u00e1s un c\u00e1lculo en el valor residual o de salida del activo. Es por esta raz\u00f3n que los supuestos que se formulen en una etapa de preplaneaci\u00f3n deben ser lo m\u00e1s apegados a la realidad, adem\u00e1s de que deben establecerse los escenarios de sensibilidad adecuados.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Es muy com\u00fan que en la evaluaci\u00f3n de proyectos patrimoniales se utilice la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). La TIR nos ayudar\u00e1 a entender el rendimiento sobre el capital invertido durante el ciclo de vida de la inversi\u00f3n, asumiendo que los flujos que se obtienen se reinviertan a la misma tasa. El VPN ser\u00e1 aquella prueba que le aplicaremos a la inversi\u00f3n, ya que al obtener un resultado positivo, nos indicar\u00e1 que estamos por arriba de la tasa requerida de retorno, y podremos seguir adelante con el proyecto. Generalmente, los c\u00e1lculos de proyecciones se hacen a cinco y diez a\u00f1os, y se estima un valor residual al final de cada an\u00e1lisis con base en un valor que considera una tasa de capitalizaci\u00f3n de los flujos futuros (m\u00faltiplo de salida).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Para lograr un buen rendimiento en el proyecto, se deber\u00e1n estudiar con detenimiento los fundamentos del mercado en cuanto a los valores de arrendamiento y ritmos de absorci\u00f3n, buscando siempre mantener flujos positivos en el periodo operativo que ofrezcan una buena rentabilidad.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En la mayor\u00eda de las ocasiones, una inversi\u00f3n en proyectos inmobiliarios en M\u00e9xico resulta ser muy rentable en el tiempo, y generalmente esto tiene que ver con que el crecimiento en el valor del activo (patrimonio) tiende a ser superior en comparaci\u00f3n a inversiones alternativas; esto aunado a que el incremento en el valor de la tierra en el pa\u00eds es muy alentador, y los incrementos que suceden en los costos de construcci\u00f3n tienden a una alza considerable en el tiempo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Siempre ser\u00e1 importante tomar las decisiones m\u00e1s inteligentes en los temas de desarrollo e inversi\u00f3n de alguna propiedad. Para invertir s\u00f3lo en los mejores proyectos se necesita disciplina, trabajo duro, e investigaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Si quieres conocer m\u00e1s sobre el tema, el autor comparte su m\u00e9todo de desarrollo en el primer eBook de Desarrollo Inmobiliario en el pa\u00eds, y se puede obtener en la tienda de iBooks de Apple y en: www.editorialdigitaltec.com<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Las personas que opten por invertir en proyectos de bienes ra\u00edces deber\u00e1n tomar en cuenta una serie de&hellip;","protected":false},"author":4,"featured_media":1086,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[66,78,5],"tags":[],"class_list":{"0":"post-316","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-emprendedor","8":"category-finanzas","9":"category-industria"},"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v22.0 (Yoast SEO v23.9) - 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