23.04.2020

Manejo de riesgos del real estate en tiempos de crisis

Cuando los inversionistas entran en estado de pánico ante la incertidumbre en los mercados, se desata una volatilidad que suele brindar oportunidades de inversión. Como dice Warren Buffet: “Widespread fear is your friend as an investor because it serves up bargain purchases”.

Cuando los inversionistas entran en estado de pánico ante la incertidumbre en los mercados, se desata una volatilidad que suele brindar oportunidades de inversión. Como dice Warren Buffet: “Widespread fear is your friend as an investor because it serves up bargain purchases”.

 

Además de estas consideraciones de alzas y bajas, hay también consideraciones laterales como, por ejemplo, que ciertos sectores puedan ser más favorecidos o perjudicados, dependiendo el evento en cuestión.

 

Aquí lo más importante es no perder de vista cuál es la estrategia de inversión. En este sentido, en bienes raíces es común que el objetivo principal alrededor de estas estrategias sea el de cuidar y aumentar el patrimonio de las personas.

 

Como consecuencia, la administración del riesgo y su aplicación en las estrategias de inversión se vuelven críticos.

 

Y para esto podemos partir de dos premisas muy importantes: que los bienes raíces se mueven en ciclos y que son susceptibles a las variaciones de factores terceros como las tasas de interés.

 

Cuando las tasas de interés son altas, las inversiones apalancadas suelen ser menos atractivas por el costo del financiamiento; y a la inversa: cuando son bajas, las valuaciones de los inmuebles son mayores y tienen el efecto de que el apalancamiento permite un costo financiero menor.

 

Otros factores por considerar son los resultados económicos de las empresas y sus niveles de empleo, que suelen impactar los bienes raíces de manera indirecta.

 

Al final, tal como sucede con las empresas, los inversionistas deben colocar su capital en aquellos proyectos o inversiones que produzcan el mayor flujo libre de efectivo, usando una cantidad moderada de apalancamiento según los montos de inversión.

 

Estos factores combinados atribuyen el valor de los activos. Por lo mismo, hay que tener bien presente cómo impactan en tres métricas clave en el desarrollo inmobiliario:

 

Costo de la deuda. El apalancamiento bancario es parte del juego inmobiliario y la baja en las tasas de interés significa un costo financiero menor, lo que será positivo en el corto y largo plazo. En general, una propiedad generará un flujo de efectivo útil para pagar los gastos financieros, y entre más bajos sean estos más dinero terminará en los bolsillos de los inversionistas.

 

Ingreso operativo neto. Existe una correlación alta entre los resultados de las inversiones inmobiliarias y la población y el crecimiento del empleo. Así, una baja en la economía puede afectar en caso de despidos masivos en las empresas; por otro lado, la gente siempre necesita un lugar para vivir y sectores como el multifamily deben lograr mejores resultados que otros. En el caso de las cadenas productivas, al verse impactadas por la ley de la oferta y demanda, el costo para construir podría ser mayor.

 

Tasas de capitalización. Es probable que estas tasas sigan su movimiento a la baja y, en conjunto con las tendencias de los bancos centrales, puede resultar en una ventana de alto flujo de efectivo y tasas de interés bajas. Esto puede arrojar oportunidades para adquirir nuevos activos y refinanciar portafolios. En este contexto de incertidumbre, el peligro real es para los proyectos subcapitalizados o con un alto nivel de apalancamiento.

 

Invirtiendo con esto en mente se mitiga la posibilidad de riesgos innecesarios y el capital se protege más de la merced de ciclos económicos que cada vez son menos predecibles.

 

En tiempos inciertos de epidemias y guerras comerciales, es difícil predecir el impacto real que esto tendrá sobre los mercados y las inversiones de real estate en general, por lo que nunca debemos de perder de vista nuestra estrategia.

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