Llevo meses trabajando en cómo abordar las principales fricciones del sector inmobiliario de América Latina. Entre estas, una base de datos centralizada de propiedades, conocida en inglés como MLS. Con poca o nula transparencia en las transacciones comerciales. Sin certificaciones profesionales en verticales como la administración de inmuebles o la comercialización de vivienda. Con registros públicos atrapados en procesos burocráticos y una gran población sin acceso al crédito.
Cada una de estas fricciones representa una gran oportunidad de mejora y ya hay algunas empresas que utilizan tecnología inmobiliaria (PropTech) para abordarlas.
01. Falta de un MLS, sin regulación en datos colaborativos
El problema no es la falta de información. Es que está repartida entre muchos portales que no se comunican entre sí.
En Estados Unidos, el Multiple Listing Service (MLS) funciona muy bien como base de datos centralizada y unificada en la que todos los corredores autorizados suben sus propiedades al sistema. Si un agente sube una casa, automáticamente todos los demás agentes del país (y plataformas como Zillow o Realtor.com) la ven en tiempo real, con reglas claras sobre cómo se repartirán las comisiones al cierre de la operación.
En los países de Latinoamérica no existe un MLS único regulado de esa manera.
Que retos existen.
- Falta de licencias y de regulación estatal estricta: En EE. UU., para ser Realtor o un agente inmobiliario necesitas pasar exámenes estatales, tener una licencia activa y adherirte a un código de ética. En la gran mayoría de los países de LATAM, el corretaje inmobiliario es informal: casi cualquier persona puede ponerse a vender una propiedad sin contar con una licencia ni una certificación obligatoria emitida por una entidad oficial o por el gobierno.
- La cultura de la “No Exclusiva”: En LATAM, los dueños de las propiedades suelen dar la venta de su casa a 5 o 6 inmobiliarias distintas a la vez (e incluso la ponen ellos mismos con un cartel de “Se Vende”). El modelo MLS estadounidense exige exclusividad. Si no hay exclusivas, una base de datos compartida pierde el control de los precios y de la disponibilidad.
- Temor a compartir la comisión: Existe una enorme desconfianza cultural entre brokers y agencias independientes. Muchos prefieren ocultar la ubicación exacta de la propiedad o los datos del propietario por miedo a que otro agente se los “salte” y les robe el cliente, en lugar de cooperar abiertamente y compartir la comisión, por ejemplo, al 50/50, como se acostumbra.
- Informalidad en los datos de cierre: en EE. UU., cuando una propiedad se vende, el precio final de cierre queda registrado en el MLS y es público. En LATAM, por razones fiscales o de seguridad, los precios reales de venta se guardan y no se comparten, lo que dificulta calcular el valor real del mercado o de comparables y representa un gran reto para el análisis de los mercados.
Aunque no hay un sistema público unificado por los gobiernos, la industria ha intentado llenar ese vacío mediante algunas soluciones:
Caso: Omni MLS (REACH 2025’)
Esta empresa está construyendo justamente eso: sistemas colaborativos de datos de propiedades que agrupan un inventario disperso en un solo lugar y comparten reglas entre los distintos agentes inmobiliarios. No es un MLS como tal, regulado como el que existe en Estados Unidos, pero sí representa un paso intermedio: la estandarización de los datos.
Es un esfuerzo serio y tecnológico para replicar el modelo norteamericano en nuestra región.
- Qué es: una plataforma privada internacional de múltiples listados que opera con tecnología de CoreLogic (la misma empresa que está detrás de los principales MLS de EE. UU. y Canadá).
- Dónde opera: tiene alianzas muy sólidas en México (con la AMPI — Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) y se ha expandido agresivamente por Centroamérica y Sudamérica (Colombia, Costa Rica, Perú, etc.).
- Cómo funciona: exige que las propiedades que se suban al sistema sean exclusivas y cuenta con decenas de miles de listados y agentes conectados bajo un mismo estándar.
02. Transacciones poco transparentes: el uso de blockchain
Si no sabes cuánto se pagó realmente por una propiedad comparable que acaba de cerrarse, ¿cómo puedes fijar con confianza el precio de una propiedad? Ese es el problema que, al usar la tokenización y la tecnología blockchain, están resolviendo.
En Latam, la adopción está avanzando en dos grandes frentes: los registros públicos de propiedad (impulsados por los gobiernos para dar seguridad jurídica) y la tokenización privada (startups que fraccionan activos para la inversión). Aquí van ejemplos más concretos y relevantes:
Colombia. La Agencia Nacional de Tierras (ANT) lanzó en julio de 2022 el “Registro Nacional de Tierras” en la blockchain pública XRP Ledger (XRPL) para notarizar los datos y verificarlos mediante códigos QR. El proyecto fue reconocido por Time entre los “200 Mejores Inventos de 2022”. Su origen es un piloto de 2018 con ViveLab Bogotá y la Universidad Nacional para el proceso de restitución de tierras a las víctimas del conflicto, con registro biométrico y documentos inmodificables que funcionan como un proceso paralelo para aportar transparencia y confianza, sin reemplazar el registro tradicional.
Honduras (Roatán). Como uno de los pioneros mundiales, desde hace años se ha probado el uso de la blockchain como registro público y transparente de los títulos de propiedad, hipotecas y contratos, lo cual es especialmente relevante para resolver disputas de “generation land” (tierras familiares con títulos en conflicto por décadas) y dar seguridad a inversionistas extranjeros mediante smart contracts como agentes de escrow.
Perú (SUNARP). Aún no usa blockchain en producción, pero lidera la digitalización registral regional: el 77% de los títulos ya se procesan digitalmente, lo que reduce la falsificación y los tiempos de tramitación, y hay investigación académica formal que propone un modelo de registro predial basado en blockchain con smart contracts.
Chile. El debate se centra en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Se han lanzado plataformas de firma electrónica avanzada basadas en blockchain para notarías, que aportan trazabilidad e inmutabilidad a los documentos, y se discute abiertamente si la blockchain podría complementar o sustituir al CBR.
Implicaciones monetarias
• Los costos promedian ~7% del valor del inmueble (registro, notario, impuestos), frente a ~4% en los mercados de la OCDE; las comisiones van de 3 a 6% sin ningún estándar de transparencia.
• En un mercado de ~250 mmdd, cada punto porcentual de fricción equivale a ~2,500 mdd al año.
• Compradores y bancos incorporan el riesgo de opacidad en cada operación: avalúos más dispersos y un sobreprecio sistemático.
Tokenización privada (startups y sector privado)
Argentina — Casa Token (PALA Blockchain). Plataforma lanzada junto con el Colegio de Escribanos de Buenos Aires que permite la tokenización notarial de derechos sobre inmuebles. Su diferenciador clave es que involucra a los escribanos para unir el mundo físico con el digital, opera en tiempo real y evita la sobresuscripción de proyectos.
México — tokenización indirecta vía fideicomisos. Como el Registro Público de la Propiedad no reconoce la propiedad fraccionada en blockchain, las plataformas usan un modelo indirecto: sociedades o fideicomisos que tokenizan la participación y no el inmueble directamente. México dio un paso regulatorio en junio de 2023 al reconocer formalmente los tokens y la tecnología blockchain en el Código de Procedimientos Civiles y Familiares.
Guatemala — empresas como Polibit (REACH 2025′) nacen con la idea de trabajar con varios desarrolladores de la región para comercializar sus proyectos inmobiliarios en la blockchain; con ello, cada transacción queda registrada, trazable e inmutable. Esta empresa automatiza las operaciones de fondos de inversión de extremo a extremo, desde el proceso de “Know Your Customer” (KYC) hasta las llamadas de capital, las distribuciones en cascada (waterfall distributions) y las liquidaciones en múltiples divisas, tanto en América Latina como en Estados Unidos.
03. Un gremio sin certificar pero donde la profesionalización ya empezó
Brasil
Brasil es el único gran mercado de la región en el que ejercer como broker inmobiliario sin registro es ilegal.
La profesión de corretor de imóveis está regulada desde 1978 por la Ley Federal 6.530/78. Nadie puede intermediar en la compraventa, permuta o renta de inmuebles sin estar inscrito en el CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), el colegio regional de su estado. El sistema lo encabeza el COFECI (Conselho Federal), que emite las resoluciones nacionales. Operar sin registro se considera ejercicio ilegal de la profesión: hay multas, las comisiones no son exigibles judicialmente y puede haber consecuencias penales por contravenção.
El proceso completo (curso TTI + registro) toma típicamente entre 8 y 12 meses y cuesta relativamente poco, así que la barrera es más bien formal que económica — pero existe, se fiscaliza y el número de CRECI es verificable públicamente por cualquier consumidor.
Mexico
En México, a diferencia de Brasil, la profesión de agente inmobiliario no está regulada a nivel federal; es decir, en la mayoría de los estados no se requiere título ni licencia obligatoria para ejercerla. Solo alrededor del 10% de los más de 80,000 agentes en el país cuentan con alguna certificación formal, lo que la convierte en un diferenciador competitivo real.
Hay algunos organismos, como el Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias Laborales (CONOCER), uno de los más reconocidos oficialmente, y, de igual manera, el AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios), el gremio más grande del país, que ofrece la Certificación de Profesional Inmobiliario Certificado — PIC, otorgada principalmente a través de AMPI Ciudad de México. Es una de las certificaciones más reconocidas del gremio en México y se describe como la única que avala tanto los conocimientos como la práctica profesional y funciona como un compromiso del agente consigo mismo para demostrar que es capaz y competitivo en el ámbito inmobiliario actual.
Obtener una certificación para ser un agente profesional inmobiliario en Latinoamérica no tiene por qué ser una ley; puede nacer de la propia industria y convertirse en un estándar antes de ser reconocida por el Estado.
04. Registro público atrapado en burocracia
América Latina se encuentra en una fase de aceleración tecnológica masiva en sus instituciones gubernamentales. Impulsados por la necesidad de reactivación económica, la reducción de la burocracia y la lucha contra la corrupción, los gobiernos de la región están transformando lo que se hacía en papel en sistemas digitales e interoperables.
Los principales registros públicos que se están digitalizando en la región y las razones detrás de este cambio estructural se detallan a continuación:
- Registros de la propiedad inmueble y catastros: Países como México (a través de su Programa de Modernización de Registros Públicos y Catastros), Colombia y Perú lideran la digitalización y la georreferenciación de la tierra. Se están migrando los antiguos libros de folios a plataformas blockchain y bases de datos en la nube.
- Registros mercantiles y de empresas: La creación de empresas en pocas horas a través de portales unificados es la norma en países como Chile (Tu Empresa en un Día) o Brasil. Los historiales comerciales y las actas constitutivas de las sociedades ahora se gestionan en registros totalmente electrónicos.
- Registros tributarios y fiscales: Más allá de la facturación electrónica (donde Latinoamérica es pionera a nivel global), las administraciones tributarias están implementando plataformas de fiscalización en tiempo real y de cruce de datos masivos (Big Data e IA) para el registro de los contribuyentes.
La migración digital no es solo un asunto de modernidad; responde a urgencias económicas y estructurales muy claras, como el desorden en los títulos de propiedad, que históricamente ha frenado el crédito y la inversión en la región. Al digitalizar y unificar los registros de propiedad (Catastro + Registro Público), los bancos y las Fintechs pueden validar garantías en minutos, lo que agiliza el mercado inmobiliario e inyecta liquidez en la economía.
Mediante una reducción drástica de costos y tiempos por parte de las autoridades, mediante el manejo digital del papeleo físico, se busca reducir los tiempos de un trámite hasta en un 40% o 50%. Menos filas significan mayor productividad para las empresas y menores costos operativos para los propios Estados.
Pero lo más importante es mantener la transparencia y la anticorrupción, ya que los archivos físicos se prestan a alteraciones, pérdidas misteriosas o falsificaciones (muy comunes en los fraudes de tierras). Los registros digitales integrados con tecnologías como Blockchain o con pistas de auditoría criptográfica blindan la información, haciendo que cualquier cambio sea rastreable, lo que reduce el margen para la corrupción administrativa.
Casos activos
En Nuevo León, por ejemplo, hoy es el primer lugar a nivel nacional en modernización de los registros públicos de la propiedad y del catastro, según la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU). El Instituto Registral y Catastral fue el primero del país en implementar la tecnología blockchain en el Registro Público, junto con la firma electrónica avanzada. Ya se digitalizaron más de 22 millones de hojas de archivo histórico y se crearon más de 252 mil folios electrónicos reales.
A escala regional, el BID financió LAC PropertyChain, un proyecto piloto de blockchain para el catastro y el registro de la propiedad en Bolivia, Paraguay y Perú, con el mismo objetivo: reducir tiempos, blindar contra la manipulación de datos y reducir el costo de confiar en que el título de propiedad es real.
La tecnología blockchain proporciona un registro distribuido, transparente e inalterable de todas las transacciones, garantizando trazabilidad, identidad verificable y auditoría completa mediante firmas digitales. Además, sus flujos de trabajo basados en reglas simplifican la colaboración entre las partes, permitiendo conocer en todo momento el estado de cada proceso o transacción.
Tamaño del problema
• ~63 días en promedio para registrar una propiedad en América Latina y el Caribe (Banco Mundial), frente a ~20 días en los países de alto ingreso de la OCDE.
• Brasil exige 14 trámites distintos para registrar; el promedio regional es de ~7 pasos.
• El costo de registro promedia aproximadamente el 7% del valor del inmueble en la región.
05. Financiamiento y asequibilidad: el fintech como puerta de entrada
Tamaño del problema
• La deuda hipotecaria es de ~7% del PIB en las principales economías de la región, frente a más de 20% en Asia emergente y ~50% en Estados Unidos — una brecha de crédito de cientos de miles de millones de dólares.
• Déficit de vivienda: ~55 millones de hogares (37–45% de la región) carecen de vivienda adecuada; ~59 millones de personas viven en viviendas precarias (BID, Hábitat para la Humanidad).
En el caso de México, solo el 5.6% de la población adulta tiene acceso a financiamiento formal para vivienda, según la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera 2024. Ese es el tamaño real del problema.
Varias fintech están abordando ángulos distintos de esa cifra. Yave, que ofrece hipotecas 100% digitales, fue adquirida por Klar, que ya originó cerca de 5,000 millones de pesos en crédito hipotecario, con IA para acelerar el análisis de riesgo.
En Colombia, Toperty ofrece un modelo de renta con opción a compra que elimina el enganche inicial como barrera de entrada. Y LQN (Lo Que Necesito) se enfoca en algo más específico: otorgar crédito a trabajadores informales, ese ~46% de la población que los bancos tradicionales rechazan de entrada, con más de 2,000 operaciones mensuales activas.
Con la tecnología que está aplicando LQN, se logra reducir ese tiempo en un 40%. La empresa expandió su modelo de negocio para otorgar créditos de libre destino con garantía hipotecaria propia. Su meta es ayudar a las familias a liberar y volver productivo el patrimonio acumulado en sus viviendas, considerando que gran parte de los inmuebles en Latinoamérica están libres de deuda, pero sus dueños no tienen liquidez.
Koggi (REACH 2023′) está enfocada en resolver uno de los mayores dolores de cabeza de la región: el lento y burocrático acceso al crédito de vivienda. Nacida en Colombia y con presencia en México, la plataforma funciona como un conector digital de extremo a extremo que reúne en un solo lugar a los compradores, los bancos y, en especial, los desarrolladores inmobiliarios. Su gran diferencial radica en que se integra directamente en las salas de ventas y portales de constructoras y desarrolladores, permitiendo que, cuando una persona decide comprar una propiedad — incluso sobre planos — , su perfil financiero sea evaluado y preaprobado en minutos por múltiples entidades bancarias a la vez, reduciendo los tiempos tradicionales de tramitación hasta en un 40%.
A diferencia de otras plataformas que solo actúan como intermediarios financieros, Koggi tomó el control del software de ventas, del CRM y de los inventarios de los proyectos. De este modo, la compañía no solo facilita el acceso a créditos hipotecarios, sino que también digitaliza todo el proceso comercial de un proyecto.
El impacto en la reducción de tiempos se debe a la mejora del proceso tradicional de aprobación y desembolso de una hipoteca, que en la región suele superar los 100 días.
Mejorar la asequibilidad de la vivienda en América Latina es uno de los retos más complejos y urgentes de la región, donde el problema no es solo construir casas nuevas, sino también resolver que dos de cada tres familias padezcan un déficit cualitativo (viviendas precarias, sin servicios básicos o sin títulos de propiedad).
Para abordar esto de manera efectiva, las soluciones deben atender tanto la oferta de vivienda como el acceso al crédito, y adaptarse a la realidad de la informalidad laboral en la región.
Propio (REACH 2025′) en Chile, está ayudando a compradores con un modelo de renta con opción a compra (rent to buy) de forma que el cliente arrienda una propiedad con el compromiso de compra otorgando un enganche muy bajo del 7%. El cliente elige la propiedad, Propio la compra, el cliente vive en ella mientras va mejorando su puntaje crediticio, y con esto preparándolo para un crédito hipotecario con el proceso de ahorrar en el tiempo. El alquiler mensual se abona a la futura compra de la vivienda.
Ningún gobierno de la región ha resuelto todas estas cinco fricciones. El PropTech las está resolviendo una por una, con soluciones de mercado que incluyen datos colaborativos en vez de un MLS regulado, blockchain en vez de la falta de transparencia, certificación privada en profesiones en vez de una licencia obligatoria, digitalización estatal en vez de una parálisis federal, y el fintech especializado en vez de un crédito bancario tradicional.
Carlos Rousseau es Managing Partner de REACH LATAM, el acelerador PropTech de Second Century Ventures para América Latina, y Socio Fundador de Creative Holdings.
