Actualmente, los inversionistas del mercado inmobiliario deben aprovechar algunas tendencias para obtener buenos retornos sobre el capital.
De acuerdo con lo ocurrido en los últimos años, el mercado global de bienes raíces muestra una rápida revalorización que, si se aprovecha adecuadamente, puede representar una gran oportunidad.
En los próximos 12 a 24 meses, quienes puedan interpretar el ciclo, elegir los sectores adecuados y actuar con disciplina obtendrán mejores ganancias.
El entorno macro
Las tasas de interés no van a bajar como esperaba el mercado hace seis meses. La Fed sigue manteniendo su posición. El Banco Central Europeo (BCE) enfrenta una presión inflacionaria renovada. En México, Banxico recortó las tasas, pero estas aún se mantienen altas.
¿Qué implica esto para los inversionistas inmobiliarios?
El ciclo de compresión de los cap rates se pausó. Las ganancias ya no provendrán de un múltiplo de salida (exit cap rate) sino del ingreso que generen las propiedades (NOI). Según CBRE, los retornos totales en 2026 se impulsarán principalmente por el ingreso y no por la apreciación del capital, y esa diferencia es más relevante de lo que parece.
Existe una bola de nieve que se aproxima relacionada con la deuda que está por vencer. Hay miles de millones de dólares en créditos hipotecarios comerciales que no pueden refinanciarse a las tasas actuales sin incurrir en pérdidas. Eso genera ventas forzadas de activos a descuento y oportunidades para compradores bien capitalizados.
La nueva construcción colapsó en casi todos los sectores. Sin contar con una nueva oferta, los activos bien ubicados en mercados importantes se van a apreciar. No inmediatamente, pero con certeza.
La estrategia de inversión del próximo ciclo no consiste en comprar todo lo que esté en descuento. Es comprar el activo correcto en el lugar correcto, con una estructura financiera adecuada.
Los sectores donde invertir:
Data Centers: la apuesta más segura hoy
La tasa de desocupación de los data centers en Norteamérica es inferior al 2%. El 74% de lo que está en construcción ya está prearrendado. La demanda de infraestructura de IA no tiene un techo visible a corto plazo.
Los números respaldan esta narrativa. Los data centers tuvieron un retorno total del 11.2% el año pasado, el segundo mejor desempeño entre todas las clases de activos en EE.UU., superado únicamente por las viviendas manufacturadas. Para el desarrollo a escala, los desarrolladores apuntan a TIR apalancadas entre el 12% y el 19%, o incluso más, según el perfil de riesgo de cada oportunidad.
Los líderes de la industria en EE.UU., Europa y Asia están de acuerdo: los data centers son la oportunidad número uno para 2026, por tercer año consecutivo. Y el capital ya lo refleja: el volumen de transacciones en este sector creció un 37% en 2025, convirtiéndolo en uno de los segmentos de más rápido crecimiento a nivel global.
Los grandes fondos institucionales ya lo entendieron. Pero todavía hay espacio para inversionistas que se posicionen en mercados secundarios o en propiedades más pequeñas orientadas a procesos de ejecución subyacentes. Hoy, la restricción no es la demanda, sino el acceso a la energía eléctrica. Mercados como Dallas-Fort Worth y Atlanta han emergido como líderes por su capacidad para suministrar energía de manera más eficiente que las alternativas de los mercados cerca de las costas.
Si tu portafolio aún no tiene exposición a la infraestructura digital, tienes ahí una oportunidad para equilibrarlo.
Senior Housing: un sector subestimado
La ocupación en el segmento de senior housing en EE.UU. alcanzó el 90% en el cuarto trimestre de 2025 — el nivel más alto desde 2017 — y registró 20 trimestres consecutivos de mejora. La oferta nueva llegó a su punto más bajo desde 2012, representando apenas el 2.3% del inventario total.
Este sector representa una inversión con certeza de tendencia, respaldada por datos. Las rentas promedio superan los $5,700 USD mensuales con un crecimiento anual del 4.4%. Se proyecta un crecimiento anual de las rentas superior al 5% durante los próximos 36 meses. Los precios de compra de los activos siguen por debajo del costo de reposición.
El sector necesitará agregar más de 200,000 unidades para 2028 para atender la demanda creciente — pero solo había 20,000 unidades en construcción al cierre del tercer trimestre de 2025. Aquí existe una brecha de oportunidad.
En LatAm, el equivalente de vivienda para adultos mayores con servicios está prácticamente en sus orígenes, con una tendencia de adopción positiva.
Industrial y logística: activos revalorizados
Los cap rates de este segmento se ajustaron, en promedio, entre el 5.2% y 6.2% en los últimos dos años. Lo que sigue es una recuperación: hay muy poca oferta nueva y la desocupación vuelve a bajar.
El subsegmento más atractivo hoy es, sin duda, el small-bay y el last-mile, con una desocupación inferior al 5% en los mercados clave. La estrategia para el 2026 en lo industrial es adquirir activos con rentas por debajo del mercado y esperar llevarlos al precio de mercado en los siguientes cinco a siete años.
En México, la historia es aún más clara. La desocupación industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México es del 2.7%. El corredor del nearshoring — Monterrey, Saltillo, Querétaro, Guadalajara — sigue absorbiendo la demanda de manufactura de electrónicos, de automotriz y de infraestructura de IA.
Retail anclado con supermercados: el activo que funciona muy bien
La desocupación de este sector ha estado históricamente por debajo del 4.5%, con un crecimiento anual de las rentas del 4.5%. La nueva construcción es casi nula. La absorción neta de espacio retail en EE.UU. se proyecta en 3.8 millones de pies cuadrados por trimestre en 2026, con los mejores centros comerciales y plazas con anclas importantes registrando disponibilidad cercana a cero.
El capital institucional está regresando silenciosamente a este segmento.
Oficinas en distress: activos para los que pueden esperar
Los precios de las oficinas cayeron un 50% desde su punto más alto. La morosidad en los créditos y en los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) alcanzó máximos históricos. Hay activos en venta a 20 centavos por dólar.
El volumen de transacciones en oficinas creció un 17% interanual en 2025, impulsado por una “búsqueda de calidad” en activos Clase A — donde el volumen creció un 34% año contra año. La recuperación es real en los edificios y ubicaciones correctos; todo lo demás sigue en caída libre.
La estrategia requiere una capacidad de conversión, paciencia para superar un ciclo largo y mucho talento operativo. Para los inversionistas con paciencia y equipo, es una apuesta patrimonial.
Las geografías con los mejores retornos ajustados por riesgo
México sigue siendo la mejor historia industrial del continente. No por la narrativa, sino por los números: absorción récord, IED en crecimiento a doble dígito y demanda manufacturera de componentes de IA. El reto más grande sigue siendo la red eléctrica y la revisión del T-MEC.
Brasil ofrece un rendimiento del 12% en los Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de logística cotizados, con una tasa de desocupación de grado A por debajo del 4.5% en São Paulo. La volatilidad del real es el costo asociado a la entrada; sin embargo, el retorno compensa la cobertura cambiaria.
Europa tiene una escasez estructural de vivienda. Los sectores de vivienda estudiantil, senior living, logística e infraestructura social representaron el 30% de la inversión directa europea en 2025, con los inversionistas apostando a que pueden ofrecer rendimientos más altos y estables que los de los activos tradicionales. España, Irlanda y los países nórdicos ofrecen la mejor combinación de rendimientos y de oferta escasa.
Estados Unidos: los mercados “gateway” —Chicago, San Francisco, Seattle y Los Ángeles— son las apuestas para el producto multifamiliar estabilizado. Los estados del “Sun Belt” — Austin, Nashville, Charlotte — tienen un problema de sobreoferta que no se resolverá antes de 2027. Aquí hay que tener cuidado de seleccionar puntualmente las zonas y proyectos.
La estructura financiera importa tanto como el activo propiamente
En el entorno actual, la deuda supera al equity en términos de rendimiento ajustado por riesgo. Las estrategias de crédito privado sénior generan 6.2-6.5% con protecciones preferenciales en escenarios de default. El financiamiento mezzanine y el capital preferente bien estructurado pueden alcanzar un rendimiento anual del 10% al 15% en USD.
El capital de inversión directo sigue siendo atractivo cuando se tiene un buen rendimiento de la propiedad, contratos de largo plazo y ubicaciones con desocupación estructuralmente baja.
El marco de decisión: cinco filtros antes de invertir
1. ¿El ingreso es sólido y no depende solo de la plusvalía? En este ciclo, los activos deben generar flujo de caja. La apreciación de capital siempre es importante, pero no puede ser el objetivo principal.
2. ¿La oferta nueva está estructuralmente restringida? Data centers, senior housing, industrial last-mile, retail anclado por supermercados. En todos estos sectores, la construcción nueva está disminuyendo o está limitada por la infraestructura, los permisos, los terrenos bien ubicados o el financiamiento caro y escaso.
3. ¿Hay demanda demográfica o macroeconómica de largo plazo? El nearshoring, el envejecimiento poblacional y la demanda de infraestructura de cómputo para IA. Estas tendencias no se revertirán en los próximos años.
4. ¿Puedes cubrir el riesgo cambiario? En las inversiones cross-border, un movimiento del 10% en el tipo de cambio puede afectar seriamente el retorno en cualquier periodo. No es opcional no contar con una estrategia de cobertura cambiaria.
5. ¿El activo está integrado con tecnología operativa? Los edificios sin herramientas de PropTech incorporadas — gestión de energía, leasing con IA, mantenimiento predictivo — se valorarán con un descuento dentro de tres años. Hoy es el momento de adaptarse.
Quien busca claridad puede perder el ciclo.
El capital no premia la certeza. La certeza llega cuando los precios ya reflejan el consenso.
El volumen global de transacciones en real estate llegó a $889 mil millones en 2025, un incremento del 14% interanual — con EE.UU. creciendo un 22%. El capital esta en movimiento.
El juego está ahora en la disparidad en los valores, la ola de deuda que está empezando a vencerse y la escasa nueva oferta en ciertos mercados.
Los inversionistas que se posicionen en los próximos 12 a 18 meses, con disciplina por mercado y sector, disciplina financiera y visión de largo plazo, van a construir portafolios con buenos retornos que se mantengan por décadas.
Los que esperen a que “el mercado se aclare” tendrán menos posibilidades.
¿Estás revisando tu estrategia de asignación de capital en el sector inmobiliario? ¿Qué sectores o geografías estás analizando para los próximos dos años?
